銓之講場 從酒店房租稅 看市場供求與定價

立法會將於本周三審議有關徵收3%酒店房租稅之決議案。不少市民誤以為這是全新的稅種,其實港府早於1966年開始徵收酒店房租稅,稅率為3%,直至2008/09年度財政預算案才宣布豁免徵收,作為當年應對歐美經濟放緩,刺激本地經濟尤其是旅遊業發展的措施。但免收方式並非徹底取消該稅項,而是將其徵收率修訂至0%,反映有關措施的原意僅屬臨時性。

財政司司長在本年度預算案宣布,計劃在2025年1月1日起恢復徵收酒店房租稅,作為政府「財政整合計劃」的一部分。當局認為3%的徵收率,對旅客和業界都不會造成很大影響。

然而,適逢香港旅遊業界正面對經濟放緩、內地旅客消費模式轉變和港人北上消費成風的衝擊。在早前的國慶黃金周假期,本港的酒店和賓館入住率雖然頗高,但租金水平卻普遍低於之前幾年。部分業界人士和議員對於在此時此刻重徵房租率有保留,擔心會令已出名昂貴(相對於內地)的香港酒店房租價格上升,削弱香港作為旅遊之都的競爭力,連帶影響相關的零售、餐飲等行業。

法例指明酒店房租稅是從顧客支付給酒店或賓館東主的房租中徵收,但由於整體經濟不景和業內競爭激烈,業界亦直言難以將稅項完全轉嫁消費者,要自行將部分甚至全部額外成本吸納,令經營更見困難,繼而影響酒店物業的回報率和價值,質疑今次徵稅其實是向酒店業主而非旅客開刀。

部分業界已開始變陣,例如與大學合作將整幢酒店轉為學生宿舍用途,探討將酒店用地改劃作住宅發展的可行性等,惟後者的市道其實也欠明朗。業界的憂慮某程度反映,重新徵收房租稅,未必會令本港的酒店或賓館租金上升,最終定價還是看市道好壞和市場供求。

事件令筆者想起政府的稅收、地價、租金,與企業的營運、貨品及服務價格,以及相關物業價值之間的關係。例如有些人認為政府及房委會應將公共屋邨的商舖租金維持低水平,認為這樣可令區內的基層市民獲得便宜的貨品及服務。但低租金是否等於貨品及服務價格便宜呢?其實後者主要還是根據市場需求而釐訂。

低於市價的租金,直接得益是租戶,並可能因而令營運者不求變革創新以提高競爭力,貨品及服務質素不進則退,業主或管理人亦可能因缺乏賺取更高租值的誘因而管理水平下滑,最終令顧客和居民受損。不少屋邨商場和街市十室九空,淪為死場,很大原因是忽略了市場的變化和消費者的喜好。部分被私人企業收購或承包營運的屋邨商場及街市,雖然租金一般較政府或房委會直接營運的高,但卻搞得有聲有色,就是市場力量的表現。

同一道理亦適用於私人物業市場。不論是地價、樓價或租金水平,大都是按當時的市場供求而定。發展商在樓市低迷時以相對低價投得土地,在市況轉好時照樣會高價賣樓,不會因成本較低而大平賣益街坊。同樣,最近有一些在市好時以高價投得的土地,遇上當前市況欠佳,亦無奈只能以低於成本價(連同建造費等非土地成本)出售,這就是自由市場的常理。