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覓地不忘優化土地審批程序

文章原載《信報》2018年3月12日

撰文:  謝偉銓   思籌知路智庫創辦人、測量師

 

香港土地不足、樓價高企,市民生活叫苦,令政府不得不三思土地規劃發展,正值發展局旗下的土地供應專責小組將於3月開始,就覓地選項展開公眾諮詢;我希望提出,另覓新地發展固然重要,重新規劃現有用地,優化審批程序,也可有效紓解土地短缺燃眉之急。

發展農地 可提供數萬個單位

舉一例子說,香港約有4500公頃農地,其實常耕農地所佔不足兩成,荒耕農地則佔大比數,約為84%。

我根據估計,單是香港四大發展商便合計持有逾1000公頃農地儲備,他們沒有積極推行發展計劃,並非不願意,我認為主要是推行農地建屋存在一定難度,需由政府推行,促成公私營合作,提供政策配套,選取基建及配套較齊備的土地改作住宅發展用途,由發展商興建,並撥出某個百分比單位予政府作為資助出售房屋,並向政府支付因改變土地用途須補的地價。

假設在四大發展商的1000公頃農地當中取用10%用作改劃,100公頃土地按3.5倍密度發展,涉及3500萬平方呎樓面,以平均每個單位600平方呎計,便已新增5.8萬伙住宅供應;據每年私樓供應目標1.8萬伙,已相當於超過3年的供應量。

這是一個美好願景,實踐時政府須注意具透明度,不能令人有「官商勾結」之嫌;與此同時,政府也須大力改革現有官僚作風,簡化部門管理制度,優化土地改劃程序等才能實行。

本人6年前當選為立法會建築、測量、都市規劃及園境界組別議員時,聽到業界不斷的訴求,指摘政府批地建屋程序繁複,拖慢住屋單位興建進度,至今已是累積多年的訴求,希望最終可見到政府新班子的銳意改革。

雖然政府持續賣地,發展商也不斷建房,但無奈每次改變土地用途及發展新項目,發展商均要經過政府發展局旗下不同部門的批准,過程中涉及多重、繁複的手續,大大拖慢了建房進度。根據現行規例,每個發展項目均須符合規劃、建築物及土地行政制度等法例規定,但處理有關審批程序的政府部門:規劃署、屋宇署和地政總署,卻存在架床疊屋及不甚協調之況。

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統一尺度 方便業界提交改劃

由於監管的法例和範疇不同,以上三個審批部門對常用發展參數的定義存有差異,包括總樓面面積、地盤覆蓋率及建築高度的計算。此外,發展商周旋在3個部門中,文件往來、審批複查等前期程序,往往需時甚久,發展商融資期拉長,也連帶拖累建築成本上升。香港的建築項目發展期已由過往約3至4年,增至現時的7至8年。

至於如何理順3個部門的定義及標準,我認為應包括研究統一計算總樓面面積等方法。以樓宇高度為例,屋宇署與地政總署已有不同計算準則,導致計算總樓面面積時有不同方法,業界在文件往來及釐清計算準則時需花上大量時間,若然能夠理順計算方法及統一標準,拆牆鬆綁,業界提交圖則時會更有預算,避免冗長的審批圖則過程,估計可令建築期縮短9個月至1年。

毋庸置疑,程序是確保有統一的處理方法,不會只求成果,而忽視了公義與安全;效率則是以最少時間,最低的成本,在毫不浪費資源下,達到最高的生產力,兩者其實沒有矛盾,問題是如何把兩者結合,取得平衡,不會因為效率而放棄程序,也不會只管程序而罔顧效率。

標準不一 也可以互相協調

放眼國內,內地近年基建高速起飛,效率之高,無出其右,我在探訪中山大學時,粵港澳發展研究院長助理張光南教授便指出,大灣區上升到國家政策,原本城市與城市之間的規劃合作都不容易。

不過,在國家政策顧及整體利益大前提下,即使地區的標準不一,也有不同的矛盾,都可以透過規劃,互相協調。

譬如興建港珠澳大橋或者其他大型基建設施,只要是國家的國策,基於內地人多、大型器械多,在一呼百應之下,可以透過大量人力物力,加速興建步伐,與香港向來着重程序步驟相比,分別頗大。

除了上述的效率流程問題外,政府也須多管齊下,包括發展新界用地,以及填海造陸,以解決本地房屋供應不足問題。香港目前缺乏合適用作住宅發展的用地,為應對市民急切所需,應善用土地、改劃用途,例如以公私營合作模式發展。之前提及的農地改劃便是一例。

此外,我認為填海造地也是另一可行的長期策略,最明顯的好處是所造之地可隨即使用。雖然在推動過程中,政府將面對不少阻力,政府、立法會及保育團體應盡快進行協商,落實日後可填海的面積,並積極研究在維港以外地方進行填海,以平衡保育大自然及市民大眾之利益。