專欄

> 星島日報 > 政府對樓市前景是否過份樂觀?

政府對樓市前景是否過份樂觀?

受到中美貿易摩擦、本地社會事件及新型肺炎疫情三重打擊,本港私樓成交量持續縮減,樓價回落,近期再次掀起政府及金融管理局應否「減辣」或「撤辣」的討論。然而,根據剛於上周三發表的2020/2021年度財政預算案,政府對未來樓市發展似乎仍然相對「樂觀」。財政司司長陳茂波亦已多次表明,現階段未有減辣的考慮。

預算案估計來年度的地價收入會有1,180億元,雖然已較本年度的修訂預算減少16.6%,但與過去十年的平均數比較,仍屬較高水平。政府預計之後的4個財政年度,亦會每年錄得1,284億至1,486億元的地價收入。

地價收入高,有可能是由高樓價所帶動,也有可能是政府會出售更多的土地或計劃出售的土地相對貴重。另外,根據政府在預算案翌日公布的新一年度賣地計劃,來年度只得15幅住宅用地推出市場,僅可供興建約7,500個單位,按年下跌接近15%,是近10年來最少。出售地塊減少,亦是影響成交價價錢的其中一個重要因素。

此外,受到樓市及股市成交量縮減影響,本年度的印花稅總稅收會下跌至只得630億元,較去年初的估算減少17.1%。但政府預計印花稅收入將於來年度反彈,較本年度的修訂預算倒升逾19%,增至750億元。

預算案估計來年度政府的總收入為5,725億元。換言之,單計地價與印花稅這兩項與樓市表現息息相關的收入,已佔政府總收入超過三分之一,比重很可能是歷來最高。

問題是,新型肺炎疫情真的會如某些專家所這,在四月底天氣回暖後減退甚至消失嗎?即使香港與內地的疫情退卻,日韓、中東,以及歐美的情況是否也會同步受控?而假使全球疫情都已消失,香港的經濟和樓市會像沙士過後般強勁復甦嗎?經歷了大半年的「反修例」違法暴力活動,再加上疫情對內地經濟的影響,中央還能推出效果類似當年的CEPA與個人遊等「救港」措施嗎?

正如陳茂波司長指出,樓市升跌除了要看供求因素,外圍與本地的經濟狀況、市民對後市的信心、收入預期、就業情況,以至息口及資金流向等亦會造成影響。一旦傳說中的「V型」反彈沒有出現,不單地價與印花稅收入會縮減,其他各類稅收亦會應聲下跌,令政府面對更大的財政赤字和壓力。當局必須加以警惕和做好兩手準備,對樓市和經濟前景不應過份樂觀。