主席，自從2012年我首次當選議員，晉身議會，其中一個我主要關注嘅，就係香港嘅「雙老化」問題，即係人口老化同樓宇老化。樓宇同人一樣，如果日常有做好維修保養，可以延遲老化，延長壽命。但樓宇如果日久失修，太殘太舊，就有需要整幢拆卸重建，令生活環境得以改善，為城市發展注入新嘅動力。
正如好多議員指出，喺2013至2022嘅10年期，由市區重建局同私人業主進行重建嘅私人樓宇，大約有1600幢，聽落都唔算少，但係就遠遠追唔上樓宇老化嘅速度，因為同期新增樓齡達50年以上嘅樓宇，超過5000幢，係重建樓宇數目嘅3倍有多。
舊樓重建進度慢緩，原因甚多。其一係因為業權分散，部分業主已失去聯絡，難以集齊100%嘅業主同意進行重建。當局因此喺1999年，即剛好四分之一個世紀之前，制訂咗俗稱嘅「強拍條例」，訂明如果業主已取得一定比例嘅業權份數，即俗稱嘅「強拍門檻」，喺經過土地審裁處審核同批准之後，就可以強制餘下嘅小業主出售單位，從而統一業權，進行重建。
有關強拍門檻最初訂喺9成，直到2010年再將符合某啲條件嘅樓宇放寬至8成。當年有個別人士質疑有關改動係助長「地產霸權」，協助發展商「強搶民產」。事實放寬後新增嘅強拍個案依舊無大變化，進行私人收購重建仍然係困難重重，包括一啲樓宇狀況極差，大部分小業主都好渴望重建嘅舊樓。但因為之前提過嘅失聯業主問題，仲有所謂嘅「釘子戶」等，導致重建無期
此外，香港有唔少舊樓都係商住混合，樓下嘅地舖可能因為位置好，生意旺，缺乏誘因進行重建。但樓上嘅住戶就往往要面對漏水、冧石屎、安全隱患、老鼠曱甴樣樣齊等，即使大部分住宅單位業主都同意重建，亦可能因為有個別地舖業主反對，而達唔到法定嘅強拍門檻，遲遲無法重建。近年仲多咗一個劏房問題，業主經營違規劏房得益豐厚，因而唔支持重建發展，凡此種種都增加咗收購重建嘅難度。
政府喺2022年施政報告，提出將強拍門檻由現時嘅9成至8成，調低為7成至6成，希望可加快香港嘅市區更新。喺諮詢期間，部分人擔心一刀切降到6至7成係太低。政府衡量各方意見後，提出今日嘅修例建議，包括引入不同地區有不同強拍門檻嘅新制度。
當中失修樓宇較多，重建需要較為逼切嘅7個「指定地區」，50年以上舊樓嘅強拍門檻將放寬至7成至6成半，較原建議嘅6成為高。至於「非指引地區」，少於60年樓齡嘅會維持喺8成不變，60至70年嘅將放寬至7成，70年或以上樓齡嘅先會降至6成半，門檻比「指定地區」嘅舊樓為高。我認為有關建議喺促進舊樓重建同保障小業主權益之間，已取得咗適當嘅平衡。
另一個影響更為深遠嘅改革建議，係引入鼓勵位於毗鄰地段嘅不同樓齡樓宇，以合併方式進行重建發展嘅機制，從而發揮規模經濟同實現地積比轉移，提升整個項目嘅發展潛力，令到一啲已用盡、甚至用凸咗地積比嘅舊樓見到重建嘅曙光，同時讓相關地段嘅小業主，因為合併土地重建令價值上升而受惠。
此外，通過合併地段、重劃街道同靈活運用地積比，有助增加整個重建項目內嘅公共、綠化空間同社區、商業設施，提升居住環境同生活質素，促進旅遊、餐飲、購物等地區經濟活動。未來我希望可將地積比轉移嘅應用範圍進一步擴大，例如同一地區嘅非彼鄰地段，以至跨區嘅轉移，善用新發展區嘅土地嚟促進市區更新，降低舊區嘅發展密度，同時亦為私人重建發展增加誘因。
除咗降低強拍門檻同引入合併發展，草案亦引入咗多項措施，希望可以精簡同強拍制度相關嘅法律程序，以及加強協助受影響嘅小業主。包括喺發展局轄下成立專責辦事處，為受到強拍影響嘅小業主，提供一站式嘅支援服務，包括獨立物業估值同法律諮詢，鼓勵小業主參與調解，以及協助佢哋另覓居所等等。
草案亦制訂咗新條文，容許將物業作自用嘅小業主，不論係住宅、商舖定係貨倉等用途，都可以喺被法庭頒令強拍後，繼續居於或佔用物業不多於6個月，等佢哋有更多時間購買或租用其他處所。有關建議都係好值得支持嘅。
主席，我想利用餘下時間，講下草案未有處理嘅一個問題，就係逆權侵佔對舊區重建嘅影響。逆權侵佔喺香港嘅舊區並不罕見，好多時係佔用咗一啲失聯業主嘅物業，呢種情況喺收購重建時相對容易處理，最難搞係涉及一啲公用地方，例如係後巷、外牆或樓梯底嘅個案。呢啲被佔用嘅空間，喺公契上根本不佔任何業權份數，佔用人擁有嘅只有管有權，而現時土地審裁處係冇權限，就相關佔用人可分到嘅重建賠償，作出任何指示或裁決。
隨着強拍門檻放寬，尤其係引入咗合併地段發展機制，我估計會有更多涉及不佔業權份數嘅逆權侵佔個案出現。我明白逆權侵佔問題錯綜複雜，冇可能通過強拍條例去徹底解決，但係咪起碼可以通過修例，授權土審處指示相關專業人士，就呢類逆權侵佔管有權嘅價值同賠償額進行評估，以便土審處作出裁決呢？
政府無咁做，我係感到失望嘅！希望局長會再諗諗，唔好等到問題出現，好多重建個案都因而撠(kick)住咗，先至急急修例補鑊。主席本人謹此陳詞，支持草案二讀。