思籌知路 油旺舊區重建 須有整全規劃

香港樓宇老化問題日益嚴重，部分舊樓因為日久失修、管理不善、業權分散，以及居民的負擔能力等問題，難以透過維修翻新來改善環境及解決相關的安全隱患，有必要將整幢樓宇拆卸重建。然而，由於不少舊區和舊樓用地，存在種種的規劃、交通及社區配套限制，難以再進一步增加地積比率，不論是由私人發展商，還是由市區重建局以舊有模式進行收購重建，在規劃、財務和執行上都是困難重重，舉步維艱。

針對有關問題，市建局於2017年啟動「油麻地及旺角地區研究」(油旺研究)，希望以地區為本、整全規劃的概念，為涵蓋多達212公頃土地和超過3300幢樓宇的油旺舊區，制訂較全面的「市區更新藍圖」及相關的規劃和落實機制。研究報告在去年發表，提出以不同人口及發展密度作假設的重建方案，並建議透過「地積比率轉移」及「整合街區」等規劃工具，來促進整個油旺舊區重建。政府於同年的《施政報告》宣布採納報告內容，並提出會就另外兩個舊區–荃灣和深水埗展開相類似的地區規劃研究。

筆者的議員辦事處早前舉辦名為「市區重建你有Say：油旺規劃研究」的線上研討會，有超過160位建築、測量、都市規劃及園境界人士報名參加。與會者發言踴躍，希望集思廣益，攜手做好油旺地區、以至香港其他舊區的更新重建工作。

人口及發展密度：多位與會者認為，油旺舊區的人口及發展密度已過高，質疑研究報告建議的增加建屋密度方案，有違政府及「香港2030+」逐步將密度擴散並降低 (fanning out)的原則；而商用樓面的增加，亦會加劇現時區內職住嚴重不均產生的各種問題和資源浪費。亦有與會者認為，透過地積比率轉移、整合街區、向高發展，以及改善重建區與鄰近多個港鐵站的聯繫，可以提升樓宇質素，增加居住和商用的樓面面積，惟報告未有提供足夠資料，講解如何處理有關發展對交通、社區設施、地區鄰關係等帶來的影響。

以人為本的重建：多位與會者強調，市區更新應以改善居民生活作為主要目標之一，油旺舊區居民有較多長者、基層及少數族裔，他們一般無法負擔在重建後區內新落成樓宇的樓價和租金，因此政府必須做好相關的安置及重置工作，並盡量保留原有社區及具地區特色的建築。

財務問題及政府角色：多位與會者都認同，要令油旺重建在財務上可行及避免進一步再提高區內發展密度，政府須考慮向市建局給予額外的財政或政策支持，例如將「地積比率轉移」的概念擴展至跨區土地轉移、檢討受影響業權人現時的賠償水平(包括特惠金)是否過高等。有與會者更認為，不可能單靠市建局來推動整個油旺舊區重建，政府有必要擔當更積極、主動及主導性的角色，並應訂定完成該區的更新重建計劃的時間表。

城市園境規劃：有與會者表示，油旺舊區缺乏大型的公園及公共、綠化空間，支持透過重建來改善區內環境，但對報告缺乏相關的城市園境規劃策略表示失望。亦有與會者認為，油旺區內和周邊已有不少公共及綠化空間，但聯繫欠佳且設施老化，可透過改善行人設施及更新園境設計以提升使用率。

熱島效應及交通問題：與會者指出，區內的熱島效應主要源於樓宇過密及街道過窄，應拆卸部分舊樓以擴闊樓宇間距。而現時區內的交通擠塞問題，主因之一是巴士過多，尤其是跨區、長途巴士線，應從速加以刪減和整合，不論重建計劃在何時及如何推行。

與其他發展計劃的關係：多位與會者認為，油旺重建應與其他正在規劃及推行的大型發展計劃，例如「明日大嶼願景」、「北部都會區發展略策略」、荃灣及深水埗的舊區重建計劃等，從人口、交通、財務、對當區居民及社區的影響等一併考慮，整全規劃。

總括而言，香港的市區更新工作似乎已到了一個樽頸位，難以再沿用單幢樓宇、單一項目、以至單一小區的重建模式，亦難以單靠市建局及私人發展商來推動和執行，政府必須「落水」更深，提供更大的政策和資源支持，才能促成油旺地區及其他舊區的更新重建，將香港建設成更安全、健康、綠色、共融和宜居宜業宜遊的城市。