筆者上月在立法會大會提出今屆議員任期的第三項議員議案,主題為「積極開發及善用土地,推動經濟及產業發展」,在各黨派議員一致支持下獲得通過。適逢近日有評論認為因應經濟及樓市近期表現欠佳,多個賣地計劃及發展項目流標,政府又面對財赤,提出是否有需要檢討香港的土地房屋需求及新區開發計劃進度。在此與讀者們分享筆者對有關問題的看法。
《基本法》第7條規定,「香港特別行政區境內的土地和自然資源,屬於國家所有,由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發,其收入全歸香港特別行政區政府支配。」
作為一位產業測量師,筆者與一眾負責土地政策的官員一樣,對相關條文相當熟悉。但我和不少業界人士都認為,回歸廿多年來,政府在履行條文賦予的權責方面還有不少提升空間。尤其在善用土地和物業,以推動香港的經濟和產業發展方面,過往的工作實為差強人意。
先談土地開發,香港樓價幾年前失控飆升,中產難以「上車」,基層難以「上樓」,可用作創新科技及其他新興產業發展的土地嚴重不足,其主要原因之一,是政府未有積極、持續及前瞻性地規劃及推動提供所需的土地。以填海造地為例,香港在回歸後25年來,通過填海新增的發展用地,面積不及回歸前25年的十分之一。土地供應不足,除了造成種種住屋、交通用地不足及其他民生問題,亦局限了經濟和產業的發展。
近幾年香港經濟放緩,樓市回落,政府出現財赤,部分人因而認為應減慢造地,擱置填海,筆者卻未必認同。因為開發土地需時,若因短中期的財赤及經濟問題,而全面暫停或大幅減慢土地開發工作,可能會重蹈10多年前的複轍,到經濟重新起飛時又欠缺熟地可用,影響香港的競爭力和發展空間。
對於財赤問題,現屆政府已採納了多方意見,銳意改變回歸後較為單一的土地開發及基建推展模式,更好地善用私人市場力量和多元化的發展、融資方案,包括增發基建債券,推出不同模式的公私營合作計劃等。剛於上月發表的《2024年施政報告》,進一步提出會在北部都會區試行「片區開發」模式,並承諾在推出土地及項目之前,預早探討市場情況及潛在參與者的意見,促使更有效地利用市場力量,加快北都的發展和建設,值得大家支持。
不少業界人士指出,香港在回歸前的賣地、批地模式比較多元及具彈性,通過批地來協助不同企業及產業的發展。但在回歸之後,尤其受到當年數碼港爭議的影響,政府的批地模式逐漸變得單一,予人感覺只會通過公開拍賣和招標,以價高者得原則批地,甚少思考如何利用批地來推動有利香港長遠經濟發展及可帶來持續效益的產業,只懂僵化及被動地應對市場和行業的短中期用地需求。
面對近年物業市道欠佳,筆者建議改革現行的單一批地模式,引入賣地「分成」制度,由政府與發展商共同分擔市場風險,以免因一時的市場起伏,而大幅減慢各類樓宇的中長期供應。如果將來市況轉好,政府在「分成」制度下亦可賺取更多收益,毋須擔心會被人質疑「賤賣土地」或「明益地產商」。下期再續。