為了加快公營房屋建屋進度,政府在去年6月宣布重啟私人參建資助出售房屋計劃,名為「樂建居」。首幅樂建居地皮原定位於東涌122區,並打算於去年底推出市場招標,但因為當時市況欠佳而暫緩。政府之後改於今年3月先行推出位於柴灣公園旁的樂建居項目,希望藉其港島區及鄰近港鐵站位置優勢,吸引更多發展商入標競投。惟當局最終仍僅接獲一份標書,並因地價標金未達政府定出的底價而流標收場。
負責官員解釋,市場對項目反應欠佳,原因之一是預期會出現的減息周期遲遲未有發生,令入標者風險增加,「計唔掂數」。但筆者與不少市場人士都認為,項目要求多、條款辣、限制嚴,才是入標者卻步的主因,包括地皮位處山坡和涉及樹木保育;中標者須負責平整地盤及興建有蓋行人通道駁通柴灣港鐵站;只能在項目落成後一次過將所有單位出售,不能預售「樓花」或分批推售;加上項目買家只限合資格申請居屋的人士、售價規定為當時市價的65折、政府不會「包底」提供回購保證等等,均令到入標者難以計數。
事實上,這已是過去短短一年半以來,第6次有政府、市建局或港鐵的發展項目出現流標。在去年8月招標的荃灣油柑頭「港人首置」地皮,同樣只接獲一份標書並因未到價而流標,最後須轉交房協接手興建。不論政府是否決定將柴灣及東涌地皮也收回自行發展,還是在大幅修訂招標條款及等市況回穩後再重新推出市場,相關的人力物力和時間損失都難以追回,與希望借助市場力量以加快建屋的初心背道而馳。
早於兩年前的旺角洗衣街原水務署大樓用地招標爭議,筆者已批評政府的招標條款太繁太辣,過份偏重保障政府的利益和官員的烏紗帽子,漠視市場情況與發展商面對的難處。包括要求中標者負責平整土地及保育古樹名木,興建大量基建及公共設施,甚至連地區諮詢和部門協調工作也要中標者代勞。而這些工作往往都涉及重重部門審批,時間與結果都難以有效控制,增加入標者的合規成本和所面對的不明朗因素,自然導致入標價偏低以至流標。
若政府肯一早自行處理這些與建屋、銷售和商業營運無關的前期及附加工作,或承諾會為中標者提供便利和協助,以「促進者」而非單純「監管者」的角色,「拍住上」積極解決項目推展期間可能遇到的種種問題,雖然項目推出招標的時間可能會略為延遲,政府初期的人手和資源投入可能會有所增加,但相信可換來較高的地價收益和有效降低流標風險,令庫房與整體社會都得益,可說是「除笨有精」。
筆者早前向特首提交的2024年施政報告建議書,其中一個主要建議,便是促請政府改革現時過於單一的土地批租模式,當中包括招標制度,以及檢討已過時及欠缺彈性的土地規劃和用途規管機制,通過更加積極、主動的土地政策來推動經濟及產業發展,同時避免因短中期的市場低潮,而影響香港的長遠發展和城市建設。
具體改革建議包括,引入筆者在今年初預算案諮詢時已提出的賣地「分成」及分期繳付地價制度,減少入標者面對的限制和不明朗因素,與市場一同分擔風險及分享未來的發展成果;引入「白地」及「片區」等更具彈性的規劃發展及賣地模式;延長短期租約用地的租用期,以扶助創新產業發展;以及就分區規劃大綱圖訂定協助落實措施和實現時間表,改變過往一些良好規劃建議遲遲未能落實,淪為紙上談兵及逐漸與市場脫節的問題。
土地開發方面,筆者認同在平衡了政府財政、業界人手及市場情況下,政府將優先推展北部都會區發展的大原則。但北都以外的土地改劃及填海造地計劃也不應大幅減慢以至停頓,應透過善用私人市場力量和多元融資方案繼續有序推展,以推動經濟多元發展及協助政府建立土地儲備,在市況變化時適時推出市場作調節。下期再介紹筆者今年的其他土地及房屋政策倡議。