改革房屋政策 促進向上流動

香港及內地經濟復甦步伐未如預期，本地樓市持續回軟，有發展商以低價促銷住宅新盤，二手蝕讓個案湧現，適逢政府開始就新一年度施政報告諮詢各界，不少市場人士及業主紛紛要求「減辣」以至「撤辣」。筆者已在不同場合闡述過對「撤辣」的看法，現在仍未是時候全面撤銷所有樓市「辣招」，但可針對性地調整部分政策措施，促使更多真正用家「上車」及換樓，改善居住環境。

然而，筆者更為關注的是整體房屋政策。政府在5年前決定將新增土地的公私營房屋供應比例，由6:4調整至7:3，筆者也是支持者之一，皆因當時的私樓樓價與租金升勢已失控，公屋輪候時間愈拖愈長，劣質劏房如雨後春筍，在整體土地供應大落後之下，有必要將較高比例的建屋用地用於興建公營房屋。而根據過往經驗，約有7成公營房屋為出租公屋，3成為居屋、綠置居及首置盤等資助出售房屋。換言之，近年有約49%的新增房屋單位是用作興建出租公屋。

經過各界多年努力，十年長策建屋目標在未來數年可望超額完成，公屋輪候時間正逐步回落，未及「上樓」的合資格人士，亦可申請入住「簡約公屋」及過渡性房屋，有助大量基層市民改善居住環境和減少住屋開支。

不過，過份「重公輕私」、「重租輕買」的房屋政策，或多或少削弱了部分基層家庭和青年人向上流動的動力，其可持續性亦存在疑問。不少基層大學生一畢業、一夠歲數就入紙申請公屋。有人為免喪失輪候資格而刻意不求上進，不願升職加薪，情願終身依賴政府提供的房屋及社會福利。也有一些力求上進的中低收入人士，既不符合資格申請公屋，亦未夠能力負擔私樓，申請資助出售房屋又屢次抽籤失利，繼而對政府及社會產生怨憤。

隨着整體土地及房屋供應有序增加，政府有必要對房屋政策進行較根本性的改革。以下是筆者在早前提交特首的2023年施政報告建議書中，就改革房屋政策提出的7點建議：

一‧檢討新建公營房屋單位中，約7成為出租公屋，僅3成為資助出售房屋的分配比例，改變以興建大量出租公屋來解決房屋問題的做法，重新確立協助港人置業安居，以推動往上流的政策目標。

二‧就中部水域人工島、新田科技城及將軍澳137區等特定發展項目，檢視公私營房屋的7:3比規定，配合有關新發展區的產業結構，適度調整區內的私樓、資助出售房屋和出租公屋比例，以促進職住平衡，減少錯配及不必要的跨區交通需求。

三．制訂「人均居住面積」及「住屋開支佔家庭入息比例」目標，既重量(建屋量)，也重質(居住面積和生活質素)，讓港人「住大啲、住鬆啲、住平啲」。

四‧優化置業階梯，包括改革資助出售房屋抽籤制度，增加多次抽籤失利的申請人的中籤機會，以至訂立某種形式的輪候制度；增加資助出售房屋的數量和類別，引入「漸進式按揭」和「寓租於供」的付款安排，讓夾心階層、單身人士及基層青年也看得見「上車」的希望。

五．優化租住階梯，研究引入租金較高，面積、設計與用料有別於傳統出租公屋的出租公營房屋，供入息及資產相對較高的家庭和人士申請租住。

六‧多管齊下及善用科技加強打擊濫用公屋行為，嚴格執行公屋「富戶」和「寬敞戶」政策，檢討綠置居的定位及活化居屋二手市場。

七‧透過提供額外樓面等誘因，鼓勵私人發展項目引入便利「居家安老」及「長幼共融」的建築設計和長者友善的智能家居設施，促進長者走出家門，融入社區。