放寬祖堂地轉售可取 須訂好管理機制

政府常稱缺乏土地,但新界現時有近2,400 公頃祖堂地,當中不少因為受制於轉售條款和業權分散等原因被閒置或者成為棕地。政府上月公布將動用《收回土地條例》收回三幅新界土地作資助房屋用途,當中涉及祖堂地,令社會更加關注祖堂地的命運。未幾,有報章報道稱,政府可能放寬轉售祖堂地的規定,亦有立法會議員建議調低轉售門檻至八成業權。此建議固然有助於善用土地,便利規劃新市鎮和紓緩房屋問題,但在執行上仍有諸多配套機制要做好。

有助新市鎮規劃

祖堂地是宗族共同擁有的新界鄉村土地。《新界條例》規定,擁有祖堂地的宗族、家族或堂要委任司理為代表,其下祖堂地的管理和轉售亦由司理負責,「在經民政事務局局長同意下,即有全權將該土地予以處置或以任何方法處理。」

隨着香港土地房屋需求愈趨迫切,社會各界有愈來愈多意見認為要開發這些祖堂地,既可以整合新界土地以助新市鎮規劃,又可避免動輒填海和開發郊野公園。

從土地行政的角度來說,政府可以藉審視祖堂地未來用途,一併重整監管機制和完善土地資料記錄,使制度與時並進。可以想像,若有半數祖堂地可以釋放出來,就有1,200公頃可以發展,比整個青衣島還要大。

現時開發祖堂地的最大阻礙,是民政專員一般只會在所有男丁宗族持份者同意下,才會認可司理轉售土地決定,而反對者不需要提供理由。

八成門檻建議可取

反對意見固然不應輕視,但實際狀況是決策很多時候都難以獲得百分百同意,尤其是商討出售和賠償額。再者,宗族經歷幾代子孫繁衍或移居後,司理肯定難以徵集全體成員的決定,甚至連能否掌握完整成員清單亦不清楚,隨時可能有被遺漏成員突然出來反對。正因為受到這些因素影響,許多祖堂地都未能訂出長遠用途,只能淪為臨時性質的停車場或貨櫃場,明顯不是理想做法。

出於加快發展相關閒置土地的意圖,立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓一直建議訂立八成門檻,即只需八成持份者同意出售祖堂地。這個建議之所以可取,除了因為能夠減少宗族轉售土地時所遇到的阻力之外,更可以鼓勵在祖堂地附近已購入土地的地產商整合土地,客觀來說確實能夠起到加快發展的作用。然而,經民聯或個別鄉事派建議進一步將門檻降至七成,這個比例可能就略嫌誇張了。

須理順轉售程序

不過,就算祖堂地的轉售門檻得以降低,若要確保轉售過程順暢、減少爭議,以致加快發展,仍然需要一併採取其他改革措施,做好祖堂地的管理。例如為了釐清能否達到八成的門檻,當局必須確定交易時祖堂全體成員的情況,因此應考慮要求司理每隔一
段時期呈報其管理的祖堂成員及業權情況,並且禁止在呈報時期以外增減祖堂成員。

另外,政府亦應該設立資料庫統計和備存祖堂地資料。過往官員和鄉紳的表述,充分反映出政府部門之間對祖堂地的認知是如何不足。雖然民政事務總署與鄉議局已於2018 年成立工作小組,專門研究如何方便祖堂地出售和發展,但直至去年初時任民政事務局局長劉江華回覆謝偉銓的質詢時,仍表示政府依然沒有祖堂地的數目和面積等相關資料。其實土地資料本已存於土地註冊處,而所有祖堂又受民政事務總署的管理,兩個部門如能合作,應該能統籌整合相關資料。

考慮到祖堂地業權分配問題複雜,當局甚至可以擬備標準條款供交易雙方跟從,以減少祖堂成員發生爭議的機會。當然,為保障宗族成員與地產商交易不會「見利忘義」、胡亂發展祖堂地,當局與城規會同時必須嚴謹審批各項相關改變土地用途申請,保證祖堂地新用途仍然配合政府的都市規劃或者不會破壞周遭的自然環境。

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謝偉銓提出的八成門檻建議可加快發展祖堂地。