銓之講場：業主積極參與 有助提升物管質素

有良好的物業管理，對樓宇的使用質素及價值異常重要，僱用持牌的物業管理公司，支付合理的管理費用，有助提供專業的物管服務，令樓宇得以妥善保養，對物業的保值甚或升值帶來不少效益。

消費者委員會早前就私人住宅物業管理費用水平展開調查，歸納6大點，分別是業權份數的分配基礎缺乏透明度，須全體業主同意才能修改公契的條款，發展商若持有大量業權可左右法團成立，物管公司質素參差，業主欠缺積極參與物管事宜，及管理費上漲幅度。

就業權份數的分配問題，早年的公契多未有詳細列出分配比例或分配不公，導致如有地舖等商業部分，在需支付大型維修保養費用比例時，往往出現爭議，甚至需要透過法律途徑才能解決紛爭。有鑑於此，近年新盤在公契上已有較清楚的列明，甚或需將住宅及商業部分管理，費用等分開，包括需承擔責任及費用，以減少爭議。

至於有關須全體分契業主同意才能修改公契的條款，由於公契是樓宇各業權共有人、公契經理人和發展商所簽訂的私人契約，訂明業主之間、發展商和經理人的權利、權益和責任。因此，除非得到有關各方同意，否則締約的任何一方不得單方面修改任何條款。但要取得所有分契業主的共識，機會很低，因而有意見要求政府應從大原則及大方向作出修例，令修訂欠妥公契條款變得較為可行。

要提升樓宇管理質素，業主更應積極參與，以監察管理公司的工作，如何管好樓宇；就算新盤入伙未必能馬上成立業主立案法團，而僱用的物業管理公司多屬發展商關聯公司，但若業主齊心，仍可成立業主委員會，監察物業管理工作。對於管理費的大幅調升，每每於物業入伙後兩至三年出現，原因可能包括發展商當初的估算費用過於保守，或因通脹及人工的上升，另外往往因不少設施(如電梯，消防系統等)一般都有一至兩年免費保修期；也可能有部分發展商因其持有的單位尚待出售，對屋苑樓宇的管理費有不同形式的「補貼」，以保持高質素形象，有利單位的出售。

其實近年物業管理已日見規範化，加上發牌制度下，相信服務質素將會持續提升，但在最低工資及近年抗疫的額外支出，人手缺乏，管理成本將會持續上升；但若分契業主能積極參與管理，相信一定有助資源的善用，令管理費的升幅更為合理。