銓之講場：聯廈聯管助改善舊區環境

近期颱風加上連場大雨，香港接連發生多宗舊樓石屎剝落事件，令樓宇老化， 日久失修問題，又再成為市民大眾所關注。據市區重建局的數據，截至去年全港有逾2.6萬幢樓宇樓齡在30年或以上，當中約兩成、即5,200幢被評為「失修」或 「明顯失修」，如樓宇不及時進行復修保養，估計到2030年全港將有逾2 萬幢樓宇呈失修情況，為公衆安全帶來極大隱患，故促使樓宇保持良好的維修保養狀態，至為重要。

香港大部分失修樓宇均欠缺有效管理，令樓宇狀況惡化加速、加劇，不只令居住環境欠妥，居住安全亦同受威脅。部分業主或會因維修費高昂，將問題一拖再拖，甚至視而不見，也有因資源所限，乏力處理有關問題。

資料顯示，這些大廈絕大部分均未有成立法團或僱用物業管理公司管理，不少居民更是抱有各家自掃門前雪的心態，故公家地方更難有妥善管理；市建局早前選定九龍城部分無迫切重建需要的建築群，展開為期三年的「小區復修」先導計劃，以提升樓宇公用地方結構安全。局方夥拍香港房屋經理學會於區內試行「聯廈聯管」管理模式，協調多個單幢舊樓共同聘用一間物業管理公司提供管理服務，以多幢式聯合管理攤分固定成本，令相關大廈業主可以以較相宜管理費用，獲得妥善的管理服務，令居住環境得以改善。計劃有助三無大廈、以及一些單幢、伙數偏少的物業，透過資源共享，解決公衆地方管理的問題。

但要持續有效地提供更佳的績效，小業主的積極參與至為重要，樓宇未來的維修保養若能及早規劃，有序實施，將有效提升管理績效。筆者過去多次指出，要避免業主因大型維修工程須一次性繳付大筆費用，大廈應成立維修基金，定期為大廈進行維修保養，令樓宇結構、安全有適當的維護，樓宇老化情況得以大大延後。

無可否認樓宇的維修常常會面對資金、籌組能力及相關專業知識的問題，故市區重建局就其新項目，引入「優化版」公契，為樓宇制訂落成後－份以 10 年為周期的維修保養計劃和工程開支估算，同時注入部分起動基金，並透過大廈公契經理人依據計劃，計算每戶應分擔的費用和「特別基金」的供款建議方案，並交予業主大會商討和落實，有助減輕小業主一次性需繳付大筆維修費用的情況。透過應用「預防性維修」理念，協助業主為樓宇做好維修保養計劃，令居住質素得以保持。