銓之講場 「聯廈聯管」解決「三無大廈」管理

人口及樓宇老化是香港社會正面對的雙老問題，當中不少樓宇因為缺乏良好的維修保養而快速老化，其中「三無大廈」的有效管理問題更一直為人詬病；過去多年，民政事務總署嘗試透過「大廈管理專業顧問服務計劃」及「居民聯絡大使計劃」以促使強化相關樓宇的管理，但整體而言成效欠理想。

各區的民政事務處亦嘗試統籌、招聘物管公司協助部分「三無大廈」處理一些基本管理問題，然而，因 「三無大廈」均業權分散，不少大廈業主均是年邁，缺乏樓宇管理的知識，對維護的重要性掉以輕心，令大廈日久失修，居住環境愈見惡劣；亦有業主將物業出租，只管收租對大廈管理不聞不問；更甚是業主已離逝或移居外海，單位空置乏人管理。

因此，就算經民政事務處介入，協助大廈成立業主立案法團，但始終因欠缺業主積極參與，做好物業管理，久而久之，未能發揮法團正常運作功能。

基於上述的種種因素，以一般私樓的物業管理做法套用面對管理困難的「三無大廈」，並不實際，故市場上包括市建局倡議，希望透過「聯廈聯管」來處理「三無大廈」的管理問題。

何謂「聯廈聯管」呢？主要是指將同區多幢鄰近的「三無大廈」或單幢樓宇，聯合安排由一間物管公司來提供管理服務，包括清潔、保安及維修保養等，以解決單幢樓宇因單位數量少而難以分擔僱用管理公司所需的費用。

近日，市建局提出可以應用「聯廈聯管」的概念，加上善用創新科技設施，減低成本，如透過加裝閉路電視、搖控大閘門鎖，甚或人臉識別，透過雲端網來遠程監控管理，減少僱用管理員長駐大廈的費用，共同分擔物業管理公司的服務費用，通過共享，提高經濟效益。

其實過往曾有「三無大廈」的住客，自行聘請清潔工以協助大廈清潔，但因屬自發性欠缺統籌，加上需要逐戶拍門收取清潔費，實非容易，滿腔熱忱的業主或住客逐漸變得心灰意冷，最終因而放棄。

既然單靠少數業主的自發性組織，難以改善「三無大廈」的管理問題，加快推動「聯廈聯管」的管理模式有其迫切性，政府應否將用於支援角色的資源轉向更主導的角色，協助集合業主授權聯合大廈僱用一間管理公司來進行管理呢？如仍有業主闊佬懶理，政府是否應考慮其他方法包括強制性立法呢？否則任由這些樓宇因欠缺有效物管將令問題惡化，為社區帶來更大隱患。

推行「聯廈聯管」另一重要因素，當然是財政的支援，政府可以考慮「補底協助」或光「出資」為大廈加裝新科技設施，提供「聯廈」管理的基礎，更有效地為「三無大廈」提供良好的物管服務，令有關居民生活環境得以改善！