銓之講場 我對「孫九招」的一些看法

前教育局局長孫明揚先生日前逝世，享年80歲。「孫公」在1966年加入政府工作，先後出任民政事務局、政制事務局、房屋及規劃地政局和教育局局長，至2012年退休，多年來熱心服務市民，在不同政策範疇為香港出謀獻策，貢獻良多。筆者對其離逝深表婉惜，並向其家人致以深切慰問。

「孫公」掌管教育政策期間，調整了當時備受爭議的母語教學政策，又因應適齡學童開始減少而首次推出縮班計劃，力求避免殺校，獲得不少教育界人士及家長支持。不過，最多市民、尤其是地產市場人士記得的，還是他掌管房屋及土地政策期間推出「孫九招」，即是當年特區政府因應香港樓市大跌，而在2002年由孫局長宣布實施的9招救市措施。

「孫九招」包括完全取消拍賣土地和暫停勾地一年、暫停兩鐵(地鐵和九鐵，當年仍未合併)房屋項目投標、未來公屋興建改為需求主導、即時結束各類居屋計劃和公屋租置計劃、取消私人新樓內部認購限制等。最初推出時頗受市民和市場歡迎，並一度令樓價回穩及成交量回升，但不久又因沙士疫情等內外複雜因素而再度下滑。隨着時間過去，愈來愈多人質疑「孫九招」導致其後私樓樓價及租金急升、納米樓與劏房林立、公屋輪候時間屢創新高，並加劇了相關的社會和政治問題。

「孫九招」推出時筆者仍在私人物業市場工作，深明當時市場的非常情況和政府的背後考量，但對於部分措施亦有所保留。尤其是停止拍賣土地和改行勾地政策未能適時調整，令政府喪失通過供應土地來調控樓市的主導權，並間接導致地價和樓價往後不斷飆升。

根據有關機制，某幅地皮以某個價位成功勾出及以「價高者得」原則售出後，主事部門和官員，往往便會以該價位作為下次勾地的底價參考，發展商在申請勾地時亦會以該價位作為出價指標，變相促使地價有升無跌，令社會大眾認為政府採用了所謂的「高地價政策」，忽略市場情況和市民對提升生活質素的期望。

另一問題是政府推出和撤回「孫九招」，以至其他樓市、股市及經濟、產業發展措施的時機，過去往往都是嚴重滯後於市場，在市況已跌至谷底才出招救市，在泡沫經已形成、甚至臨近爆破時才出手壓抑。

亞洲金融風暴是在97、98年爆發，「孫九招」在樓市泡沫爆破4、5年後才出台。沙士後香港經濟強勁復甦，樓市反彈更為急速，但政府等了5、6年，直至2008年才逐步撤銷「孫九招」及其他措施，包括在2010年恢復賣地、2011年復建居屋、2013年取消勾地，反應明顯滯後。由於造土建屋動輒需時5至10年，即使政府其後推出了多項樓市「辣招」，並且不斷加辣，樓價仍失控飆升。

現屆政府對市場的觸角和反應，明顯比過去靈敏及到位，包括在樓市逆轉下行時迅速全面「撤辣」，並於剛公布的施政報告進一步為樓市「加甜」；在見到股票市場表現欠佳後，迅速將股票交易印花稅稅率還原；因應財赤及經濟不景，而調整推展基建和大型發展項目的策略與優次，引入多元融資、更多私人參與及「片區開發」模式等等。當然，在落實速度、精簡程序、與市場分擔風險等方面，政府仍有不少改進空間。