銓之講場 淺談地契建築規約期限

因應新冠疫情持續，發展局日前公布，除政府工程合約工期，私人發展項目於地契內訂明的建築規約期限(building covenant period、BC)亦同時免補地價延長最多6個月，紓緩受疫情影響下的地產、建造業界面對的壓力。

何謂建築規約期限呢？現行新批地契契約中，絕大部分均有訂明地段業權人必須在一定期限內完成指定的發展規模，並需乎合地契內所有訂明的條款，相關的期限稱為建築規約期限。另外要滿足建築規約其中一主要條件是有關發展必須取得由屋宇署發出的佔用許可證(俗稱入伙紙、OP)，容許入住使用。

倘若地段持有人預期未能在建築規約期限內達成契約條件所訂明的發展規模要求，則須向地政總署提出理據申請延長建築規約期限。由於在建屋起樓的過程，有可能出現施工過程滯後，進度未能按時完成，如是有「不可抗力」的合理理由，地政總署是可以無償給予延長建築規約期限；否則，就算申請延長規約期限獲得批准，亦要支付罰款(補地價)，延期第一年為當時地價的2%、延長第兩年則為地價的4%、第三年是地價8%等，如此類推。

過往建築規約的逾期申請多數是在接近期限，政府才會考慮延期申請及給予延期，延長以3個月為單位，直至去年初推出作業備考，容許發展商在取得認可人士提出的證明文件，申請延長建築規約可超過1年，但不能多于3年的簡化申請程序，從而減少因需要多次延期申請的行政程序。

地段持有人於地契建築規約期限內完成要求的發展規模，而發展亦同时符合地契訂明的所有條約，便可向地政總署申請發出合約完成證明書(俗稱滿意紙、CC)，成功取得滿意紙後，才能正式完成出讓建成的單位買賣合約，容許業權轉讓。

過去兩年多香港受到新冠疫情的打擊，不少發展項目無論在審批、物料供應均無法如期完成；另外，建造進度亦因缺乏人手而有所延誤，是次延長政府工程合約工期及私人發展項目於地契內的建築規約期限，無疑有助紓緩業界部分壓力，對靈活調配資源，起著實際作用。

然而，如發展項目已預先以「樓花」出售，出售合約均會訂明完成成交的交付的最後期限，因此，地段持有人緃使獲得政府延長地契建築規約期限，亦需努力爭取按買賣合同訂明期限內完成交易；否則，將會面對違約後果。幸好，近年樓價始終升多跌少，故就算出現延期交樓，不少分層單位買家均願意有條件地延期，要求中止合約的較少，但始終如發展能如期完成交樓，資金能早日回籠，亦會是地段持有人所希望，故不少地盤仍希望趕工，及早完成工程，因而希望政府能多加關注及提醒，避免因趕工而造成意外和傷亡！