銓之講場 港人首置地流標

位於荃灣油柑頭的「港人首置」住宅地皮，估計因受到各種因素影響，如市況、施工複雜性，附帶設施的要求等，只有收到一間公司入標，最終流標收場；其後，政府最後決定交由房協負責發展。

早前市場預計地塊成交價介乎約23億元至41.9億元，即每方呎樓面地價約2,200至4,000元，比起低於今年2月同區以逾14億成交、呎價4,575元售出位於附近寶豐路的私人住宅用地有一定差距。

正如發展局局長甯漢豪所言，一幅土地能否成功賣出，涉及多種因素的考量，除要符合政府評估可接受的價錢外，發展商對地塊的興趣，市道前景，未來可供選擇的項目，資金市場的情況以及其自身投資策略等均影響出售情況，不過流標結果在一定情度亦顯示市場的一些訊息。地塊投標最終只得一間公司入標，據悉主要因為施工複雜，建築期長，附帶條件繁多，市道不明朗，借貸利息，市價八折賣樓要求等，令不少發展商卻步。

筆者認同市價八折賣樓是主要原因，以現市況估算，一般對後市並不樂觀，建成單位要以政府認同的「市價」八折出售，如雙方睇法不一，會否花大量間商討，錯失銷售最佳時刻。另外，發展商對售價的調整亦缺乏彈性，未能快速因應市況的變動而調整，相信這些都是發展商關注的問題。

另外，潛在買家又有入息和資產限制，如參考居屋2023資產限額。1人申請者每月入息需介於3.1萬至4.03萬元；二人或以上家庭申請者每月入息限制在6.2萬至8.06萬元；加上資產限制，這些買家對項目是否心儀，均是發展商考慮的因素。

跟據出售單位條款要求，油柑頭「首置」項目設有轉讓限制，業主在買入單位的首五年內不可出售或出租單位，之後須向政府繳付補價以解除轉讓限制，才可在公開市場出售或出租其單位。買家有局限性，加上轉售限制等，他們是否都對項目具有興趣呢？兩成的折扣相對私人樓宇的競爭力及吸引度是否足夠呢？

再者，地塊出售附帶條款包括需興建一些公共設施，道路、公共交通樞紐、社區會堂及安老院等；不但令建築成本增加，發展期亦加長，利息支出增加外，承担風險亦高；這與發展私人土地項目比較是否有優勢的呢？

筆者認為政府就是次投標結果應深入分析檢討，就未來「首置」投標項目的條款如何作出調整，令吸引度加大，從而能做到「結合有為政府優勢及高效的私人市場」的優點，做到提速、提效、提量、提質的成果。