銓之講場：「負資產」的啟示

樓價可升可跌，當市道持續欠佳時，往往會出現「負資產」的個案，根據金管局早前公布，2024年第1季末本港「負資產」達32,073宗，按季增加27.5%，創近20年新高；涉及「負資產」的貸款亦按季上升25.9%，錄得1,653億元。有市民擔心涉及「負資產」的個案會否被銀行要求即時償還所借出的貸款，令這批人感到徬徨。

所謂「負資產」，就是「資不抵債」的意思。當樓價下跌，物業最新估值跌穿供款人尚欠銀行貸款額時，就會出現所謂的「負資產」。舉例，如買入一個價值1,000萬元的單位，向銀行承造八成按揭，貸款800萬元透過每月償還，若樓價逆轉，物業價值下滑至低於尚欠銀行貸款，就會出現「資不抵債」，成為「負資產」。

導致「負資產」成因不少，近期宗數急升，除因樓價下滑幅度，承造按揭成數的高低亦是主要因素之一。金管局指出，近期「負資產」個案中，不少涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，因有關類別的貸款按揭成數一般較高，不少達樓價九成。

部分市民關注負資產的出現，担心會否重現九七年金融風暴的情況，影響金融體系的穩健。然而，香港雖經曆黑暴及新冠疫情，經濟至今仍未完全復原，但自政府全面「撤辣」後，樓價平穩，今年1至3月的失業率只為3%，就業不足率更低見1.1%，相較九七金融風暴期間經濟全面失衡為理想。失業率低企，表示按揭還款能力影響較微。

此外，九七年樓市炒風熾熱，不限於投資者，手持多於一個物業的市民眾多，故金融風暴爆發後，經濟困難，失業率高企，這批人根本無力同時供款多個物業，斷供情況嚴重。但過去十多年，香港一直有「辣招」作「金鐘罩」，市民入市置業亦要通過壓力測試，按揭還款能力有一定的保障。

據金管局最新數據，現時拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率由2023年第4季末的0.03%，上升至2024年第1季末的0.06%，比例仍處於低水平。就算現時已暫停壓力測試，未見「炒風」，同時大多數銀行亦不會向「摸貨」買家承造按揭，以免助長「炒風」催生樓市泡沫。

過去十多年，香港樓市持續上升，令市民忘記樓價可升可跌，故「負資產」個案的上升，將有助提醒準買家入市前，更加關注自己的還款能力，入市更趨審慎；樓價亦不會因全面「撤辣」而出現飈升，成交量保持上升平穩。