銓之講場 預防性維修 病向淺中醫

預防勝於治療,病向淺中醫,以及中醫的「治未病」概念,是人所共知的醫療及養生保健道理。但偏偏不少人還是知而不行,在年輕及健康時沒有好好愛惜自己身體,不注重健康飲食和充足休息,也沒有定期運動及進行健康檢查;在身體機能開始退化及出現小病時又諱疾忌醫,帶病「死頂」;等到百病纏身才臨急灌藥求醫,治療成效自然欠佳,醫療時間和費用亦往往大增,壽命與生活質素都會大打折扣。

同一道理亦適用於建築物的健康。如樓宇有做好日常管理工作,定期委聘專業人士檢查,進行預防性的維修保養(包括私人及公共部分)、翻新及更換設施,而不是等到樓宇嚴重老化失修甚或出了安全問題,才花費巨額金錢進行大維修;對於延長樓宇的壽命,維持物業的價值(包括租值),提升住戶與商戶的居住質素和業務營運都會有很大幫助。

樓齡快將50年的太古城是筆者常用的例子,該屋苑的住宅樓價、商場租值與內外裝潢,比許多同期落成以至更年輕的商住發展都要好。除了位置因素,良好的日常管理和維修保養也是重要關鍵。

有見及此,市區重建局在今年4月推出了全新的「預防性維修資助計劃」,以「預防勝於治療」及「病向淺中醫」的概念,資助未收到當局發出的強制驗樓或修葺令的私人住宅及綜合用途樓宇,進行預防性的維修工作。

計劃分為兩個階段,第一階段資助業主聘請認可人士編製《樓宇保養手冊》,資助額最高3萬元,視乎樓宇單位數目及實際顧問費用。有關做法等同為樓宇進行「體檢」和制訂恆常的「保健計劃」,避免將來小病變成大病,業主要花巨款進行工期長、費用高,對居住環境和商戶營運造成較大滋擾的大型維修工程。

第二階段是鼓勵業主設立用於樓宇維修的特別基金,市建局會資助首3年業主供款總額的10%,視乎樓宇單位數目及基金總額,資助金額最高為每個單位2000元或每宗申請20萬元,以較低者為準。筆者多年前已向政府提出有關概念,建議資助所有新舊樓宇成立由業主定期供款(可包括在管理費之內)的維修基金,集腋成裘,積少成多,在有需要時可迅速動用,避免等到「死人冧樓」或面臨當局檢控,才臨急臨忙叫業主夾錢維修補鑊。

據悉市建局在計劃推出後收到不少查詢,但正式申請不多,原因之一是不少業主擔心委聘認可人士進行「體檢」後會發現許多小毛病,需要提早花錢維修。亦有人覺得預早夾錢成立維修基金會「蝕咗」,不如等到夠期進行強制驗樓或被當局勒令維修時再處理。

這些都是典型的諱疾忌醫心態,其實不論是單位的內部裝修或公用地方的優化翻新,在完工後對樓價和租值的提升,絕大多數情況都高於所投入的工程費用。而如同現時處理維修工程款項的做法,維修基金的供款或餘款,可當作樓價一部分與單位一同轉售,業主不會因出售物業而有損失。政府應對預防性維修的概念、運作和好處多作宣傳,加大力度促使更多發展項目採用相關計劃,為樓宇「治未病」。