上次向讀者簡介了舊樓重建與強拍制度的需要性,以及早前於立法會三讀通過的《2023年土地(為重新發展而強制售賣)條例草案》中,有關放寬強拍門檻的建議和理據。草案的另一項主要建議—引入鼓勵毗鄰地段樓宇合併重建發展的機制,筆者認為其影響比起單純降低門檻更為深遠,有助促進更大規模的市區更新,提高重建計劃可帶來的經濟和社會效益。
香港不少舊式樓宇,不論是住宅、工廈或商住混合物業,在數十年前興建時,往往未有用盡相關地段現時的核准地積比,有些地段當年可能更根本沒有地積比限制。隨着相關分區規劃大綱圖的制訂和修訂,因區內的交通基建提升而部分地塊可能獲准提高發展密度,還有因機場搬遷而取消了部分舊區的樓宇高度限制等,令到相關舊樓可望在拆卸重建後增加可建樓面面積(一般需向政府補地價),為發展商進行收購重建提供了經濟誘因。
當然,某幢舊樓是否擁有及擁有多少剩餘地積比,往往決定了其重建潛力與價值。一些只剩餘極少量、或已用盡、甚或已「用凸」其所屬地段容許地積比的樓宇,其重建的經濟誘因便會大減。這某程度解釋了為何有時同一個區、同一條街,有些舊樓獲發展商成功收購,並重建成較以往高出許多的「牙籤樓」,但其兩旁可能有更殘、更舊的樓宇卻一直無人問津,重建無期。
也有一些情況,發展商已集齊了區內某幢或某幾幢物業的業權(全部或已超過強拍門檻),本來亦有意連同毗鄰的舊樓一同重建發展,但礙於毗鄰舊樓有較多地舖、劏房、釘子戶或失聯業主,而遲遲無法收到足夠達到強拍的業權,最後未能合併進行較大規模的重建發展。在樓面空間的運用和設計、公用空間與各種設施的提供,以至樓宇的外觀設計、效益價值、促進區域經濟活力等都大打折扣。
經修訂的強拍條例引入了全新的機制,容許位於毗鄰地段的樓宇,即使其原有用途、樓齡及法定強拍門檻有別,也可透過特定的方程式,以合併方式計算其業權份數,增加一些戶數較少、本來很難達到強拍門檻的樓宇的重建機會。此外,通過合併多個地段聯合發展,重新規劃,活用不同地段的地積比,可以有效提高整個項目在重建後的價值,令到一些已用盡或用凸地積比、本來已沒有收購價值的舊樓,也看得見重建的曙光。
合併地段發展除了有助增加重建的經濟效益,加快市區更新,還可帶來許多社會及民生效益,包括通過地積比轉移和重劃街道等方法來改善區內交通,增加綠化、公共空間和社區、商業設施,提升整個舊區的居住環境及生活質素,促進旅遊、餐飲、購物等地區經濟活動,非常值得支持。
展望未來,筆者希望地積比轉移的應用範圍可進一步擴大,例如同一地區的非毗鄰地段,以至跨區的轉移,善用新發展區的土地來促進市區更新,逐步降低舊區的發展密度,同時為私人重建發展增加誘因。
除了放寬強拍門檻和設立合併發展機制,今次修例還引入多項新措施,包括精簡與強拍相關的法律程序;容許將物業作自用的小業主,不論是住宅、商舖還是貨倉等用途,均可在被法庭頒令強拍後,繼續居於或佔用原有物業不多於6個月,讓他們有更多時間購買或租用其他處所;以及在發展局轄下成立專責辦事處,為可能受到強拍影響的小業主提供一站式支援服務,包括獨立物業估值與法律諮詢、鼓勵小業主參與調解及協助他們盡快另覓居所等。
然而,政府未有趁今次修例,一併處理逆權侵佔問題對舊區重建的影響,則令到筆者與不少業界人士感到失望。
逆權侵佔在香港的舊區和舊樓並不罕見,很多時候是佔用了一些失聯業主的物業,這種情況在收購重建時相對容易處理。最難搞是涉及一些公用地方,例如在後巷、外牆或樓梯底僭建了舖位、以至住所的個案。這些被佔用的空間,在公契上本來並不佔用業權份數,佔用人擁有的只是管有權。由於現行的強拍條例及相關法庭程序,僅訂明如何按業權份數來分攤經強拍所得的重建賠償,土地審裁處並無權限就逆權侵佔佔用人可分到賠償金額或份額,作出任何指示或裁決。
隨着強拍門檻放寬,尤其在引入合併地段發展機制之後,估計會有更多涉及不佔業權份數的逆權侵佔個案出現。筆者明白逆權侵佔問題由來已久,相關法律及利益爭議錯綜複雜,不可能通過強拍條例去徹底解決,但是否最少可以透過修例,授權土審處指示相關專業人士,就該類逆權侵佔管有權的價值與賠償額進行評估,以便土審處作出裁決呢?希望政府會重新考慮有關問題,不要等到有愈來愈多重建個案受到逆權侵佔影響而難以進行,才後知後覺急急修例補鑊。