香港的樓宇老化及失修問題日益嚴重,引發種種樓宇結構、消防安全及環境衞生問題。政府近年先後推出了多項強制驗樓、驗窗及相關的資助維修計劃,早前剛剛完成修例理順大廈法團運作及展開大維修的程序,稍後還會立法引入政府代辦消防安全改善工程機制、加重僭建及違規工程罰則、簡化相關檢控程序等等。但對於一些長期缺乏有效管理、失修與老化情況嚴重的舊樓,以及擁有大量該等樓宇的舊區,將舊樓拆卸重建,可能是改善居民生活環境,為城市發展注入新動的最佳方法。
在2013至2022的10年期內,由市區重建局與私人業主進行重建的私人樓宇約有1600幢,數字看似不少,但卻遠遠追不上樓宇老化的速度。在同期新增樓齡達50年以上的樓宇有多達5000幢,乃重建樓宇數目的3倍有多。
舊樓重建進度慢緩,原因甚多。其一是因為業權分散,部分業主更已失去聯絡,難以集齊百分百的業主同意進行重建。當局因此於1999年,即剛好四分之一個世紀之前,制訂了簡稱「強拍條例」的《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,訂明如有某業主(一般為發展商)已取得一定比例的業權份數,即俗稱的「強拍門檻」,在經過土地審裁處的審核和批准之後,便可以通過公開拍賣方式,強制餘下的小業主出售單位,從而統一業權,進行重建。
舊樓強拍門檻最初訂為9成,到2010年再將符合某些條件的樓宇放寬至8成。當年有個別人士質疑有關改動會助長「地產霸權」,協助發展商「強搶民產」。事實是放寬後新增的強拍個案未見大規模增加,進行私人收購重建仍然困難重重,包括一些樓宇狀況極差、大部分小業主都渴望重建的樓宇,原因包括失聯業主及所謂的「釘子戶」問題,導致重建無期。
此外,香港有不少舊樓都是商住混合,樓下的地舖可能因為位置好,生意旺,缺乏誘因同意進行重建。但樓上的住戶就往往面對漏水、冧石屎等安全及衞生隱患,即使大部分住宅單位業主都同意重建,亦可能因有個別地舖業主反對,而無法達到法定強拍門檻。近年還多了一個劏房問題,業主經營違規劏房得益甚豐,因而未必支持重建發展,凡此種種都增加了收購重建的難度。
政府在2022年施政報告提出將強拍門檻,由現時的9成至8成(視乎不同類型及樓齡的樓宇)調低為7成至6成,希望可加快香港的市區更新進度。有部分業界人士認為有關門檻仍屬偏高,但亦有市民認為一刀切降到6至7成是過低。政府權衡了各方意見後,對其後提交立法會的修訂條例草案內容作出多項調整,包括引入不同地區的樓宇,可以有不同強拍門檻的新制度。
當中失修樓宇較多,重建需要較為逼切的7個「指定地區」(長沙灣、深水埗、馬頭角、九龍城、旺角、西營盤及油麻地),50年以上舊樓的強拍門檻將放寬至7成至6成半,較原建議的最低6成為高。至於「非指引地區」,少於60年樓齡樓宇的強拍門檻會維持在8成不變,60至70年樓齡將放寬至7成,70年或以上的才會降至6成半,門檻比「指定地區」內的舊樓為高。有關做法展現了政策彈性及平衡了各方利益,同時亦有助引導發展商優先推展位於「指定地區」內的失修樓宇重建工作。
立法會早前恢復二讀條例草案時,有議員提出修訂,要求將「非指定地區」的舊樓強拍門檻還原至修例前的水平,即是只放寬「指定地區」。筆者認為此舉將會大大削弱今次改革可帶來的效益,須知樓宇老化問題乃全港性現象,根據截至2022年底的數字,全港有超過2,600幢樓齡介乎60至 69年的私人樓宇,當中超過一半位於「非指定地區」。亦有些樓宇即使落成只有50多年,但因為日久失修和長期管理不善,而更有逼切性要重建。
另一項由議員提出的修訂建議,是將位於非工業地帶、樓齡達30年以上的工業樓宇的強拍門檻,維詩在現時的8成不變(草案原建議降低至7成)。筆者對有關建議同樣投了反對票,因為工廈與住宅樓宇的重建有着本質上的分別,前者未必單純是因為樓宇本身殘舊失修,而是為了配合經濟轉型與社會變遷,希望有關土地可以地盡其用,與時並進,藉此推動不同產業和新經濟的發展。
部分舊式工廈因為業權分散,不單難以集齊足夠業權整幢拆卸重建,就連以改建方式進行活化,成功例子也少之又少。已跟時代需求脫節的工廈遲遲未能重建,可能會變成十室九空或只作低產值用途,浪費了珍貴的土地資源,窒礙了一些新產業的發展,例如需求增長強勁的高端數據中心和人工智能超算中心物業。另一種效果是助長了違規、違法的使用,例如改為經營工廈劏房及無牌食肆,產生種種公共安全及衞生隱患。下次再向大家介紹今次修例的其他要點。