銓研傳言 減租共渡時艱 勝過封舖趕客

財政司司長陳茂波上周發表新一年度預算案，提出盡快以立法方式，禁止業主對未能如期繳交租金的指定行業租戶，採取終止租約、服務或其他相關法律行為。措施為期三個月，可按需要再延長最多三個月，並設有六個月自動失效的「日落條款」。政府希望透過有關安排，讓處於水深火熱的企業及經營者有喘息空間，協助穩住就業。但亦有人質疑立法建議損害香港的自由市場及法治精神，有業主批評措施對他們不公及助長租客拖租，一些依賴租金收入養老或償還按揭貸款的小業主，更擔心生活受損及被銀行追數收樓。

筆者注意到今次立法的目的，只是暫緩業主透過法律途徑追租，而並非豁免租客交租，業主在法例失效後，仍有權追回之前的全數欠租和利息等。再者，政府建議法例僅適用於三十九種指定行業，包括二十三種因防疫規定而暫時被禁營業，以及十六種深受疫情打擊的行業處所，並非涵蓋所有商舖或非住宅物業，亦不會影響出租住宅單位。

至於干預市場及破壞法治之說，事實是有關措施並非由特區政府獨創，英國、澳洲及新加坡等國家，之前也推出過類似、甚至更嚴厲的限制業主追租法令。筆者相信只要有關措施是清晰、依法訂立，以及保證僅會在指明的短時間內推行，對整體營商環境及投資者信心的影響應不大。

對於業主擔心措施會助長租客拖租，筆者過去也曾參與商場管理及租務工作，深明市場上確實存在一些經常拖租、欠租，以至故意等到業主採取法律，便執笠「走佬」的職業「租霸」。但該類租戶不論是否受疫情影響，亦不論政府立法與否，都一樣會出現拖租欠租問題。一般情況下，業主追租由開始發出律師信、到最後成功向法庭申請強制收舖及充公店內貨品，往往亦需時接近半年，而且最終亦未必能追回所有欠租金及相關費用，因此業主自己小心揀選租戶，至為重要。

若租戶本身為正常租客，業務未有受到疫情重創，由於法例只是暫緩追租而非豁免交租，租戶並無經濟誘因去故意拖租。對於那些本身具備盈利能力，已付出了巨額裝修及營業設施投資，但純粹因疫情或防疫規定而導致生意大減，甚至被迫停業的租戶，有關立法則可給予他們一定的支持和信心，盡量避免結業及遣散所員工，以期在疫情紓緩及防疫措施重新放寬後，迅速重啟業務和逐步償還欠租。

面對該類並非故意欠租的困難租戶，業主可考慮主動與對方商議減租或改變租金計算方法，例如改收較低的基金租金，外加與每月實際營業額掛勾的浮動租金來收租，希望可以共渡時艱，捱過「疫境」，維持較長遠和良好的業主與租客關係。若一刀切強行追租封舖，趕走租客，首先要經過一定的法律程序和承擔相關開支，之後將舖位還原又要不少時間和裝修費用，在「疫境」下重新招租往往亦需時甚久。即使最後能夠找到新租戶，租金水平肯定也會大打折扣，與主動減租或商討改變租金計算方法比較，業主可能更得不償失。

如果是大型商場，最怕是同一時間內有大量舖位丟空，令到商場人流大減，牽連其他本來不受疫情影響的租戶，產生連鎖效應。若商場最後變了「死場」，即使將來疫情消退，經濟重啟，政府派發的電子消貴券開始發揮效用，業主亦要花上大量時間、宣傳及提供優惠等，才有望重振商場人流及吸引優質商戶進駐，而且並不保證會成功。

最後，對於那些依賴單一舖位或商用物業的租金收入來維持生活的人士，司長日前已表示，會透過百分百擔保貸款計劃，通過銀行墊支相當於最多三個月租金的免息貸款，來協助該類有需要的小業主。對於依賴租金收入來償還按揭貸款的業主，當局亦計劃在法例中訂明，銀行不得在追租保護期內向相關業主追討供款。若業主本身涉及過度借貸與過度投資問題，則不論是否有相關立法，該等職業投資者也須自行承擔因經濟「疫轉」而出現的短期流動性資金風險，不應寄望由政府完全「包底」。

考慮到香港現時正面對嚴峻疫情，對經濟、民生造成嚴重的影響，希望大家能夠發揮同舟共濟的精神，互相扶持，一同為戰勝疫情而努力！