[:zh]全速推展公務員合作社重建[:]

[:zh]市建局日前（22日）公布，以試點形式啟動兩個位於土瓜灣的公務員合作社重建項目，估計重建後可提供3100多個公私營房屋單位。觀乎全港238個公務員合作社，多年來成功重建比率僅約半成，不少單位空置多年，資源未被善用，當局實在有必要再加快推展，釋放相關土地發展潛力。

公務員建屋合作社計劃始於1952年，是舊制公務員的房屋福利。當年政府以有關土地市值的三分之一優惠價批出土地予當時合資格的公務員，透過組成合作社自行出資建屋自住。合作社擁有相關土地及樓宇的業權，並需承擔樓宇管理及維修等責任。作為業主之一的社員則根據與合作社簽訂的契約佔用有關單位，但並不擁有單位的法定業權。

及至1987年政府推出《交回及重批辦法指引》，容許合作社在取得所有社員同意下解散，並將樓宇及土地業權轉讓予個別社員。惟取得所有社員的同意存在困難，故1993年當局再作修訂，只要75%社員同意亦可根據指引內的程序申請解散合作社，繼而進行分契手續取得其樓宇及土地業權。

不過，根據合作社條款，業主轉讓或出售業權均需要補地價，對已屆退休之齡的住戶而言，未必所有人均有經濟能力補付地價。若樓價持續高企，遷出後亦難以在市場購置合適單位。如要進行重建，需要取得所有合作社會員(業權人)同意。如欲增加樓面面積或將部分樓面劃作非住宅用途，均需要再向政府申請改契及再補一次地價。整個過程動輒需時數年，導致重建工作困難重重。

諸多制肘下，合作社樓宇的重建比例非常低。參考全港共238個公務員合作社，共佔地約30公頃，當中雖有191個已解散，惟只有12個獲私人發展商收購及完成重建，涉及13個地盤，佔總數只有約5%。然而，這些早年建成的合作社樓宇一般樓高僅五層，密度偏低，未用盡其地積比，且不少座落市區優越地段，如土瓜灣、大角咀、西灣河、跑馬地及北角等。

同時，這些樓宇樓齡普遍逾50、60年，大樓內外均頗為殘舊，缺乏電梯等基本設施，對於高齡的住戶出入甚為不便，部分住戶更早已遷出，單位丟空多年，在一地難求的今天，土地資源可謂白白浪費。若果能夠及早重建，釋放其潛在的發展空間，將能提供更多住宅單位或其他樓面用途。

市建局現時提出的兩個試點項目，即使一切順利亦要等到2029至2031年才完工，需要足足10年時間。如要待試完成後才開始推展餘下數百個的公務員合作社，恐怕單位供應遙遙無期。覓地需要決心，即使過程繁複且困難，總不能捨難取易。筆者過往曾建議，政府可考慮提供誘因，吸引業主先遷出單位以供重建，例如提供資助或先代付建築費，並按現行機制，為已補地價的業主提供樓換樓安排等。筆者相信，只要當局肯注入新思維，在不違反公平原則的前提下，為合作社業主提供可行方案，加快重建並非不可能的任務。
[:]