協助青年置業 推動安老按揭

上期專欄簡介了筆者就2024/25年度預算案提出的土地政策倡議，包括研究改變現行賣地及補地價須一筆過付款的政策，引入政府與業主或發展商「分成」的制度，讓雙方可在樓市前景不明朗時共同承擔風險，若發展完成時市況轉好，政府亦能分享到一定比例的相關新增收入。有關做法有助減少賣地流標或遲遲談不攏補地價金額的情況，避免因對未來市況信心不足或看法不一致，令庫房收入及長遠建屋目標受到影響，同時減少政府被質疑「賤賣土地」或奉行「高地價政策」的機會。今期再談談筆者就房屋政策的一些建議。

近年筆者不只一次指出，隨着中長期的土地供應增加，十年長策建屋目標有望超額完成，公屋平均輪候時間有序回落，政府應全面檢討和研究改革香港的房屋政策，尤其要改變過去廿多年來，公營房屋「重出租、輕出售」，不斷將大量土地與公帑資源用於增建出租公屋的做法；應重新將協助市民自置居所訂為政策目標，增加資助出售房屋單位的數量。

筆者認為，政府及房屋委員會應檢視現時居屋及綠置居計劃的市場定位、樓宇設計、售價和申請資格，通過過低息貸款、「漸進式按揭」及「寓租於供」等措施，鼓勵及協助更多基層市民、尤其是有向上流動潛力的青年人「上車」，從而增強他們的「上進」動力和對香港的歸屬感，不再將「上樓」(即租住出租公屋)視為安居的唯一或主要目標，同時減輕政府與房委會在中長期的財政及管理負擔。

此外，政府應改革居屋等各類資助出售房屋的分配機制，包括優化現行的抽籤制度，提高多次抽籤失利的申請人的中籤機會，以至研究引入類似出租公屋的輪候冊制度，讓合資格人士較容易估計到「上車」的機會和時間。

對於出租公屋，筆者在過去兩年的施政報告及預算案建議書，都敦促政府及房委會加強打擊各類濫用公屋行為，到最近終於見到較積極的回應和取得一定成效。筆者希望政府可再接再厲，包括善用科技與大數據，更有效和持續地杜絕濫用公屋。長遠更應收緊「富戶」與「寬敞戶」政策，促使有能力的住戶交還公屋單位及繳交更貼近市場的租金。

私樓方面，筆者喜見政府在去年施政報告提出，着手制訂取締劣質劏房的方案及時間表，但與筆者一直倡議的私樓「人均居住面績」指標和目標仍有一定距離。

去年施政報告採納了筆者多年來的建議，將會把長者通用設計及通達概念，納入屋宇署的樓宇設計手冊，讓私營樓宇公用部分提供的長者康樂及休息設施、長者友善廁格等，可獲得樓面面積寬免，以協助香港應對人口老化，鼓勵居家安老與長幼共融。

談及人口老化，一般認為香港長者人口比例上升，必然會影響消費市道和削弱整體經濟動力。其實不少香港長者及退休人士都擁有物業或其他資產，當中有愈來愈多人是沒有或毋須再供養子女，但他們往往因不再享有穩定收入而不敢消費。有關情況不單影響長者的生活質素和身心健康，亦窒礙了銀髮經濟的發展。

政府早於2011年透過按揭證券公司推出「安老按揭計劃」(即逆按揭)，讓55歲或以上的人士，利用他們在香港的住宅物業(包括未補價的資助出售房屋，但合資格年齡為60歲或以上)作為抵押品，透過銀行等金融機構取得按揭貸款，讓借款人定期取得一定的現金收入。惟截至去年底，該計劃僅錄得6000多宗申請，與香港有約157萬名65歲以上長者的數字比較，明顯是成效不彰。

政府及相關金融、社福機構，有必要優化相關計劃和宣傳手法，加強向長者及其照顧者推廣安老按揭的概念，令長者不再擔心因欠缺每月穩定收入，而過度、不必要地節衣縮食，對他們的晚年生活以至香港經濟造成負面影響。