[:zh]土地閒置稅 治標不治本[:]

[:zh]立法會早前辯論題為「全方位增加土地供應」的議員議案，最終出現「五大皆空」的局面，即原議案及四項修正案同遭否決。其實各黨派議員對有關議案的大部分內容都支持，只是對個別建議有保留，包括開徵「土地閒置稅」的建議。

近年不時有團體發表報告和評論，指責有發展商或私人業主「囤積」了大量新界農地或棕地，但長期不作發展，藉此推高樓價以自肥，要求政府引用《收回土地條例》收回有關用地。部分人更因而推論，聲稱香港已有足夠的可發展用地，毋須再進行任何填海計劃，亦毋須探討應否開發郊野公園邊陲用地的問題。

其實有關說法本身就存在矛盾，正正由於香港樓價高企、寸金尺土，業主與發展商又怎會「嫌錢腥」，任由有關土地長期丟空曬太陽呢？不少業主及發展商指出，實情是部分土地雖然在名義上、在分區規劃大綱圖上標明可作發展，但到實際落實發展時，卻面對種種困難和限制，舉步維艱。

首先是發展密度問題，不少新界土地的地積比率只有一點幾、甚至零點幾倍，在扣除土地買價、賠償、平整及實際發展所需的建築費用後，根本難以進行符合成本效益的發展。發展密度又與基建配套問題息息相關，若缺乏道路交通及水電排污等基礎建設，便無法提高發展密度，這些設施絕大部分都須由政府來推動、提供，私人業主難以自行建造。

部分土地即使已有一定的基建配套及已被規劃可作較高密度發展，但卻解決不了業權分散的問題。若當中涉及祖堂地，情況就更為複雜。政府早前引用《收回土地條例》收回多幅可作高密度住宅發展的用地，主要就是因為涉及業權分散和祖堂地問題，而長期未能發展。

此外，不少所謂被人「囤積」的土地，可能根本未獲規劃作發展用途，包括佔香港面積接近15%的綠化地帶，以及大量荒廢多年、可能現已不適合耕種的農業用地。有關土地如欲改變用途，進行發展，必須經過繁複冗長的改劃及環評等程序，通過城規會及相關部門重重審批，解決交通、基建及環境保育等問題。若農地上建有寮屋，棕地上仍有商業活動，那就還要處理居民安置、棕地作業重置，以及相關的反對意見和賠償問題，這些問題均需要資源和時間處理。

最後，不論是改劃土地用途或提高發展密度與高度的申請，業主與政府就補地價水平的磋商，動輒都需時三至五年，有時花上更長時間都無法達成共識。政府多年前推出補地價仲裁計劃，希望可加快相關程序，但至今明顯成效不彰。政府今年再針對工廈重建推出「標準金額」補地價先導計劃，即使試驗成功，是否可在短時間內擴展至處理新界農地和棕地的改劃及改契申請呢？對於以上種種問題，政府過去多年是否察悉及積極處理呢？

回到應否開徵「土地閒置稅」的問題，顧及上述各種發展限制之後，應如何界定何謂「閒置」呢？若業主已努力嘗試並多番向政府申請，但因密度、基建、業權、補價或有人反對等理由而遲遲未能成事，是否應透過徵稅來懲罰他們呢？單靠徵收閒置稅，而不去解決相關問題，是否真的可以加快發展呢？

此外，如土地上有僭建寮屋、合法或非法的停車場、回收場、一些低產值的農畜業等，又應否視作「閒置」呢？部分人更認為，政府將一些生態價值不高的土地劃入郊野公園範圍，才是真正將土地「閒置」。

與政府之前提出的「一手住宅單位空置稅」一樣，單靠徵稅來解決土地房屋短缺問題，恐怕都是治標不治本、塘水滾塘魚的做法，甚或會產生一些有違立法原意、與加快發展目的背道而馳的避稅行為。治本方法還是要加快覓地建屋，大幅增加土地及房屋供應。只要供應充足，市民的住屋需求得以紓緩，閒置問題便不再是個問題。[:]