地塊流標多成因 供應減少損民生

港鐵旗下的東涌東站第一期物業發展項目，日前罕有地在沒有任何發展商入標下宣告流標，為近10年來首次再現「零入標」。今次亦是本月內第二宗流標，對上一幅是同樣位於東涌的官地。總計全年，至今共錄得6宗流標個案，有關土地分別來自政府、港鐵和市建局，地皮面積有大有小，位置有新界也有市區，用途涵蓋住宅、商業及商住混合，反映流標問題並非個別事件，而是涉及眾多成因。

土地流標的主因當然是物業市場的表現，發展商對樓市前景的信心。政府近年大力增加土地及房屋供應，再加上移民潮、高息環境、本地消費疲弱、內地經濟放緩，還有俄烏及以巴戰事等多項負面因素，均削弱了市民的置業意欲和能力。即使今年施政報告宣布為樓市「減辣」，對成交量的刺激估計只會曇花一現，樓價難有明顯上升。面對市場負面氣氛及眾多不明朗因素，風險增加，發展商自然趨向審慎，甚或寧願先行觀望，暫停入市，也是無可厚非。

有市場人士質疑，政府是否仍在奉行「高地價政策」，在釐訂地皮底價時估值過高，未有根據最新市場變化適時調整，與發展商的出價相差太遠，因而導致接連有多幅土地流標。筆者固然期望政府的地價估算盡量貼市，但與此同時，早前亦有多幅用地以遠低於部分市場人士估算的呎價售出，當時又有人指控政府「賤賣土地」，「推冧個市」。到底政府是「賤賣土地」還是「托價救市」，市場人言人殊。

筆者的理解是，在樓市下行週期，地價回落的速度和幅度，往往都遠高於同期樓價的下跌比例。原因是地價只是物業發展的眾多成本之一，其他主要成本還有建築費和利息支出。當中建築費近年因建材漲價、勞工短缺和工程量增加而反覆上升，估計未來一段時間都難以逆轉。息口的升勢至今未見止境，風險因素因而增加。因此當樓價回落一成，地價可能會大減三成或更多方能抵銷。

再者，由購入地皮至成功售樓，即使賣樓花也存在至少兩至三年的時差。發展商在決定是否入標及如何出價時，自然會將未來可能出現的樓價跌幅、建築費升幅和息口變化風險計算在內，繼而催生所謂的「超低價」及「零入標」現象。

接連有多幅地塊流標，除了令庫房及相關機構收入減少，還會減慢短中期的住宅及商業樓面供應，甚或拖慢一些鐵路發展和市區更新計劃，對香港經濟及社會民生都造成影響。有人要求政府立即全面撤銷各項樓市辣招，惟「撤辣」只能降低物業交易成本，無助紓緩困擾樓市的主要負面因素。在另一邊廂，亦有不少市民認為現時的樓價仍然過高，樓價升跌乃正常市場現象，政府沒有必要亦不應出手救市。

筆者認為，要減少出現流標，穩定未來的土地及房屋供應，政府還有許多工作可做，當中最重要是盡量減少因賣地條款而製造的不明朗因素。

近年多幅流標或以「超低價」售出的用地，都有一些共同特徵。例如中標發展商須為政府或相關機構興建不少公共及社區設施，包括天橋道路、地庫隧道、診所院舍、社區會堂、幼稚園、停車場或運輸交匯處等等。也有一些地皮本身貼近山坡，地底渠管及地質情況不明朗，或是需要保留及遷移一些古樹名木。發展商除了關注相關工程的費用和難度，更擔心在興建及驗收有關設施時，相關部門監管過嚴、各自為政及審批時間過長，拖慢了主體發展項目的進度。

若政府能夠多走一步，在土地招標前已釐清及解決相關問題，並在項目推展過程中發揮「促進者」的角色，促使審批流程力加快，積極協助申請人處理一些跨部門的統籌協調工作，定能提高發展商的入標意欲和信心。

此外，原定在今年底推出市場招標的首幅「樂建居」(私人興建資助出售房屋先導計劃)用地，正正位處「流標重災區」的東涌東發展區。加上該項目對中標者的限制頗多，例如必須在指定限期內放售所有單位，若未能全數售出便要中標者「包底」等。在現時市場氣氛下，不少業界人士都估計該項目的流標機會極高。現在距離土地招標還有一些時間，政府是否可以在地價估值及批地條款等多方面作出檢討，從而降低流標以至「零標」的機會，減少資源和時間虛耗。