[:zh]從改劃東九商業地看土地用途制度[:]

[:zh]政府在上周三發表的2021/22年度財政預算案宣布，因應最新的經濟和市場情況和市場，將研究把東九龍區五幅商業用地改劃作住宅用途。如證實可行，當局計劃在今年內啟動法定城規改劃程序，初步估計合共可提供約5,800個房屋單位。

筆者曾多次撰文指出，新冠肺炎疫情令全球經濟放緩，尤其重創跨境旅遊業，預計後者在疫情過後，亦未必能在短期內全面恢復；加上市民在疫情常態化下習慣了網購和買外賣，企業亦熟習了遙距營商及安排員工在家工作，凡此種種都對本港的酒店、商舖及寫字樓等商業樓宇的需求造成一定影響。早前多幅啟德發展區商業用地先後出現流標、甚至「撻訂」，便是例證。

在另一邊廂，由於市民的住屋需求非常殷切，私人住宅單位供應長期供不應求，即使經歷了黑暴及疫情打擊，本港的私樓樓價仍然未見大幅回落，各區的住宅用地、尤其是市區私樓地皮在「疫市」下依舊有價有市，為面對嚴重財赤的特區庫房帶來可觀的賣地收入，政府建議將部分市區商業用地改作住宅用途，不論從房屋政策、經濟發展或政府財政角度，都是適時和合理的。

然而，改劃土地用途需要經過冗長和繁複的法定及諮詢程序，即使無風無浪也需時不少於一年，如有人反對更可能要花三數年時間。若在完成改劃後發現疫情可被根治，經濟復甦速度超出預期，屆時想重新改劃，隨時又要花上好幾年時間，導致珍貴的土地資源長期得不到善用。

事件再次令人反思現行的土地用途管制制度是否太過僵化，政府有必要從速全面檢討，大刀闊斧地精簡及加快土地改劃程序，避免無止境的討論和諮詢，減少申請改劃所需的成本和繁文縟節，以免疾礙香港的城市建設和發展。

更徹底的做法是改變過往十多年來，土地用途限制愈管愈細、愈寫愈死的問題，由訂明某幅用地只能用作酒店、住宅或寫字樓等特定用途，改以負面清單方式，僅規定有關用地不能用作某些用途，例如「非工業」、「非住宅」用途等，以增加將來發展的彈性。

對於新發展區，政府更可在分區大綱圖上標示部分用地為「White Land/White Site」，即預留用作發展，但暫時未定用途。等到周邊用地陸續完成發展，再視乎最新的經濟狀況和市場反應，在賣地時透過地契條款或其他方式訂明其具體用途，以達致地盡其用、一地多用，並適時地得以善用。[:]