思籌知路 促進改劃工業地 提升基建創容量

不講不知，香港的首個新市鎮/衛星城市其實並非位於新界，而是位處九龍的觀塘區。由於當年缺乏整全及前瞻性的城市規劃，導致該區出現住宅與工業樓宇混雜、缺乏應有的交通及社區配套等問題，即使其後加建了地鐵觀塘線，地區環境仍未能完全改善。

政府在發展本港第二個新市鎮–荃灣(包括葵涌填海區及青衣島)時，嘗試將工業區與住宅區分開(但仍然很接近)，並加快興建地鐵荃灣線作為交通配套。但由於期間香港的人口、車輛，以及葵涌貨櫃碼頭的貨運量增長遠超預期，該區很快又被「逼爆」，需要在後期加建大量道路、橋樑和西鐵線以改善交通，期間區內居民的生活質素及工作環境，均受到嚴重影響。

之後發展的新市鎮如沙田、大埔、元朗及將軍澳等，引入了專屬工業邨的概念，希望將區內的住宅和工業樓宇的人流、車流進一步分隔。但隨着內地改革開放，香港工業北移、經濟轉型和人口持續增長，當初的規劃不久又變得不合時宜。

因應需求改變，許多新市鎮的工業用地和工廠大廈，已在不同年代被合法或非法地改作商業、住宅等非工業用途，產生種種土地用途衝突、職住失衡、交通擠塞和配套不足等問題，除了影響民生，亦令到珍貴的土地資源得不到善用，窒礙了香港的進一步發展。

為了促進觀塘區的舊區重建和土地用途轉變，以及配合啟德新發展區的發展，政府於2012年提出「起動九龍東」計劃及成立了相關的專屬辦事處。10年過來，不少人覺得相關推動工作仍是太慢和太少，但現在總算已見到一些成績。隨着將藍隧道、中九龍幹線、T2主幹道及茶果嶺隧道於未來數年陸續落成啟用，該區的交通問題應能逐步得以改善。

相對而言，荃灣區雖然已先後加建了西鐵、西隧及三號幹線等交通基建，改善該區對外聯繫，但區內的交通及社區配套不足問題仍然嚴重，舊樓重建及土地改劃主要還是依賴市場去推動，缺乏類似「起動九龍東」或「躍動港島南」的政策資源配合和部門統籌協調，成效與期望落差甚大。

除了觀塘及荃灣，屬於沙田新市鎮一部分的火炭工業區，亦具備很大的轉型發展的潛力。事實上，雖然私人市場已早於政府一步行動，近年將區內部分工廈活化、重建和改劃作住宅及酒店等用途，但由於該區的城市規劃及交通配套，均是按着原定的純工業用途去設計，例如面積細小、佈局奇怪、出口亦不足的東鐵線火炭車站，導致工住用途混雜所產生的問題更為嚴重。若缺乏政府的主動介入，在政策及基礎設施上作出積極配合，純粹單靠私人業主與市場力量，其發展規模和轉型速度勢必大打折扣，可達致的效果自然欠佳。

筆者認為，新一屆特區政府應對荃灣、火炭等舊式新市鎮的活化轉型，採取更積極、主動的做法，貫徹國家主席習近平在「七一講話」提出的「有為政府結合高效市場」，落實上屆政府倡議的「基建先行、創造容量」原則，推動將更多工業用地及舊式工廈改作住宅、商業或創科用途，優化區內交通及各類生活配套，以達致善用及盡用土地、增加房屋供應、促進經濟發展、改善社會民生的政策目標。