銓之講場 加息對樓市的影響

美國聯儲局今年已第3次加息，新近一次加息0.75厘，為由1994年以來，28年最大加幅，雖然香港銀行暫未跟隨加息，但市場預期美國下月仍會加息0.75厘，故香港在聯繫滙率制度下，將有加息壓力，對市民供樓負擔或多或少有所影響。

回顧美國息口走勢，早在2008年全球經濟金融海嘯後，便推出量化寬鬆貨幣政策，令息口逐步向下，在其他國家跟隨下，全球息口多年來均處於極低水平，直至2015年12月美國才首度加息，至2018年底，合共加息2.25厘，但香港銀行只跟隨加了一次0.125厘，低息情況維持；在新冠疫情全球爆發後，美國於2020年再度減息，令息口重回零利率時代，直到今年3月才改變趨勢，加息0.25厘，到本月15日的更大幅加息0.75厘，令市場預期加息周期再度出現，並估計加幅增加。

香港銀行雖然暫時未有跟隨美國加息，但近期銀行同業拆息則一再抽升，加息壓力不容忽視，估計未來香港亦會步入加息周期；至於加息會否令香港樓價下跌，市場反應不一。回看香港過往情況，如九七年樓市高峰期，樓價在不斷加息陰霾下，實際利率高見9厘、10厘的水平，亦無阻市民入市，故加息未必令樓價大跌；反之，加息初期有時更進一步推動樓市交投。當然如息口長期處於高位，對樓市的影響卻有不同。

美國加息主要是用以壓抑通脹，故息口若持續增加，無疑對整體經濟帶來衝擊，特別是企業借貸成本；至於樓市，業主仍可以透過轉按、或選擇固定供款額來抵銷加息的部分影響，加上特區政府近年對樓按的嚴控，市民需要通過壓力測試(按息加3厘)才能成功取得較高按揭成數；且去年香港樓按息曾低見1.36厘，創十年新低，故只要息口不是持續大幅急升及維持長時間，市民的承受力理應足夠，故不會出現恐慌性拋售，令樓價急速下滑。

至於造成樓價大跌一般都不會因單一因素，如金融動盪、營商困難、經濟不佳，以致失業率上升，市民收入大減等多個因素的出現，令業主無力償還樓按貸款等，在連鎖反應下，樓價才會大跌。

高息口令置業成本增加、置業作出租投資吸引力減少，投資者或會選擇其他較高回報的投資工具，因而對樓市需求減少，樓價受壓。我們雖然不能單以加息來決定樓價的走向，但加息往往都會對市民帶來心理影響，令不少人採取觀望，導致樓市交投放緩，樓價受壓。

在經濟前景不穩及低息趨勢可能逆轉的當下，筆者再次提醒有意置業投資或自住的準買家，在入市前要做足功課，量力而為；買樓不是人生的唯一目標，不要為上樓而將人生放棄，才能活得開心，過得快樂！