思籌知路 漸進式按揭的三個感受

有發展商早前宣布，將推出香港首個私營資助房屋計劃，以協助年輕人置業上車，具體方法包括收取較低成數的首期、提供漸進式的按揭供款計劃，以及代買家繳付部分物業交易印花稅等。特首林鄭月娥近日接受訪問時透露，政府亦正考慮於居屋及綠置居等公營資助出售房屋項目推行「漸進式按揭」，例如容許正在輪候公屋的人士，只須承做相當於單位樓價一半的按揭，餘下一半可於成交後10年再分階段處理，讓他們更容易「越級置業」成為業主，減輕最初幾年的按揭供款壓力，一邊住一邊儲錢。

有關建議在社會引起不少迴響，有人支持「漸進式按揭」的理念，但質疑只讓輪候公屋人士申請並不公道，認為現有公屋租戶或白表申請人都應有權享用。有人形容此舉是「氹人上車」，若買家購入單位後家庭收入遲遲未能上升，其生活質素便會與按揭供款金額成反比下跌。亦有人擔心建議會影響房屋委員會的中短期財政狀況，批評政府為求縮短公屋輪候時間而亂花公帑。

筆者對「漸進式按揭」的第一個感受是「唏噓」，因為居屋與綠置居的售價本身已有很大折讓，最新分別為市價的五一折和四一折，但是否不少家庭仍是買不起、供不起，而要再進一步降低首期與每月供款額呢？如是，那就反映香港樓價上升的速度，已跟大多數市民的收入增幅嚴重脫節。

前後兩屆政府都將房屋問題列為「重中之重」，至今已有十年，仍然出現「上車難」的情況，令政府需要不斷推出新招扶助市民置業，怎能不教人感到唏噓，並質疑回歸多年來特區政府為市民做了甚麼？

第二個感受是，有關建議是否反映針對現有公屋租戶的綠置居計劃不受歡迎？由於居屋售價一般高於綠置居，即使引入「漸進式按揭」優惠，估計有能力「越級」購買居屋的輪候公屋人士不多。加上特首早前才宣布放寬綠置居貨尾單位的申請資格，容許輪候公屋人士認購，予人感覺政府是為了「促銷」綠置居。

筆者過去曾撰文指出，綠置居本來就是公屋，其樓宇設計、單位間格和裝修用料，均與出租公屋一模一樣，整體而言質素遜於居屋。有時更是同一條屋邨，某幾幢是出租公屋，某幾幢是綠置居，自然會影響購買意欲，尤其這些準買家現正居於質素相同、租金極平、面積更大，並且不會被逼遷的公屋單位。

受到疫情反彈、經濟不景及加息陰霾等負面因素影響，香港樓價即使未必會大跌，在中短期內起碼亦不會再大升，進一步削弱公屋租戶購買綠置居的能力和意欲。政府是否應考慮逐步減少、甚至取消綠置居，直接以增加出租公屋供應來縮短輪候時間呢？

筆者的第三個感受是，與政府早前公布的房策新四招一樣，「漸進式按揭」只會增加市民對公營房屋的需求，但不會增加其單位供應。在價格不變，甚至進一步調低下，短缺情況將更為嚴重，導致更多本來已合資格的居屋及綠置居申請人抽籤失利，期望落空。歸根究底，要徹底解決香港的住屋問題，告別劏房，快速、有效地增加土地房屋供應才是王道。對此，政府又能否找到辦法急市民所急呢？