香港第五波疫情嚴重影響經濟及民生,亦打擊不少人士的置業意欲和購買能力,加上俄烏戰事及預計美國將會加息等因素,令本港近期的私樓樓價有所回落,成交大幅縮減。其實在供應層面,疫情亦會造成短、中及長期的影響。
短期方面,主要是發展商因為防疫措施及市道欠明朗等,紛紛推遲新盤以至貨尾單位的銷售。部分二手樓業主及有意置業人士,亦因市道問題及擔心感染風險(自住或連租約物業),而暫時封盤及拒絕睇樓,令到盤源和成交顯著減少。
中期方面,建築地盤爆疫及隨後的清潔、消毒工作,發展商、承建商及相關顧問公司的員工不幸感染、居家隔離及在家工作,各類建築材料因跨境貨運受阻而延誤供港,還有公務員染疫或在家工作令審批效率下降等等,均影響樓宇的興建及銷售進度。
發展局上周公布,因應疫情對發展及建築業界造成的沉重打擊,決定將現有的地契建築規約(BC)期限,在毋須額外補地價下可延長6個月,有關措施實屬合理和必須。鑑於上述情況,筆者估計未來半年、甚至更長一段時間的私樓落成量難免下跌。
同樣獲延長的還有各類政府工程合約的完工限期,當中包括一些新發展區及住宅用地的土地平整及基礎設施工程。政府與發展商的規劃、勘測、設計、環評及運輸研究,私人業主的重建、改劃及補地價申請,也難免會因疫情影響而出現延誤,減慢樓宇建造和落成的進度,影響單位的供應。
同樣,疫情對公營房屋供應的影響亦頗大,多幢原已準備編配入伙的出租公屋及過渡性房屋項目,被臨時改作隔離檢疫用途。多個公營房屋建築地盤亦出現人手短缺,審批及建造進度延誤,甚至因爆發疫情而需停工等。
與此同時,已持續超過兩年的疫情,令到不少基層家庭收入減少,甚至手停口停。根據既定計算公式,2022/23年度各類家庭人數的公屋輪候住戶的入息限額皆呈現下跌,整體跌幅為2.8%,雖然房委會日前決定因應疫情而作出例外處理,將有關入息限額凍結在現行水平,但在供應減慢,輪候人數不減的情況下,早前剛剛「登六」的公屋平均輪後時間勢必再升,令「三年上樓」目標變得更加遙遠。
筆者完全明白人命至為重要、控疫壓倒一切的道理,亦深切理解公私營建造業界在疫情下面對的嚴峻人手壓力,令上述短中期的供應延誤實在難以避免。不過,政府及社會各界亦必須謹記,土地及房屋短缺問題已困擾香港十多年,必須盡快、徹底解決這個深層次問題。即使近期私樓樓價有所回軟,但仍與大部分家庭的收入水平脫節,一般市民不吃不喝逾廿年才能儲夠錢買樓,居於環境惡劣及狹窄劏房的市民數目繼續有增無減,整體情況繼續令人憂慮。
再者,現時令到疫情加劇的舊樓渠管播毒、劏房戶交叉感染、安老院舍過份擠迫,以及缺乏隔離檢疫設施等問題,或多或少都與土地及房屋供應長期不足有關。香港實在不應因為一時的疫情和經濟不景,而過度減慢、甚至暫停覓地建屋及城市建設工作。
政府與各相關公私營業界,應在可行情況下善用創新科技和調整行政程序,盡力促使、維持高效率的審批及施工進度,並在成功戰勝疫情後,盡快清掉積壓的工作和追回失去的時間,減低疫情對中長期土地房屋供應造成的影響,避免因疫後經濟「報復性」反彈,而因短中期的住宅供應追不上置業需求,令到樓價再次破頂,遠遠拋離市民的負擔能力,改善居住環境遙遙無期。