撤辣但不減供應 調整但不停基建

財政司司長陳茂波上周發表2024/25年度財政預算案，因應當前市場情況和內外經濟環境，宣布即日起全面「撤辣」，即撤銷自2010年起分多次引入的各項樓市「辣招」。金管局亦於同日公布，即時放寬多類物業的按揭成數限制和暫停壓力測試要求。消息一出，據報有一些正在放盤的單位隨即加價，有個別業主更將未完成交易的單位放售，即俗稱「摩貨」的行為再次於市場出現。

上述情況令部分有意置業的市民，擔心樓價會急速飆升，令他們距離「上車」的目標愈來愈遠。但正如筆者早前分析，辣招僅為影響樓市眾多因素之一，更關鍵的是供求情況、息口走勢，以及置業人士與投資者對市場前景的信心。

預算案表明會繼續提供充足的建屋用地與房屋單位。短期供應方面，因應早前市況，政府今年首季不推出任何住宅地皮。24/25年度的賣地計劃，則計劃推售8幅住宅用地，在有需要時還可加推。加上鐵路物業發展、市建局項目及私人發展和重建，預計全年潛在土地供應可興建約1.5萬個單位，較《長遠房屋策略》的年度估算需求1.32萬個高出近14%。

中期方面，政府已準備好可興建不少於8萬個私人住宅單位的土地，以便在未來5年適時推出市場。估計同期的私數單位每年平均落成量將超過1.9萬個，較過去5年平均數增加約15%，未來3至4年的一手單位潛在供應量約為10.9萬個。

此外，公營房屋的建造和落成即將步入高峰期，當中估計有愈來愈多為資助出售單位，而首批簡約公屋亦已開始動工。加上房委會早前已宣布延長二手居屋的按揭擔保期，撤銷額外印花稅預計可釋放一些最近兩年內成交及業主有意出售的單位，均會增加二手樓宇供應，亦會影響樓價的變化。

息口方面，根據聯儲局的最新公布，市場仍預期美國將於年內開始減息，但速度與幅度受制於多項因素，例如通脹水平，因此估計高息環境可能還會持續一段時期。

市場信心方面，預算案推出了一系列政策措施，加緊對外招商引才、吸引旅客和開拓「一帶一路」等新興市場，對內則加強刺激消費、穩定樓市股市和發展多元經濟，都有助增強本港市民、企業及外來投資者的信心。但鑒於外圍經濟環境及地緣政治變數，俄烏及以巴戰事持續，美國大選臨近，內地經濟復甦步伐未穩等，均對市民的置業能力和信心造成影響。

總括而言，全面撤辣讓到香港的物業市場回復正常運作，有助有能力和需要的市民上車、換樓，以至多買一個單位作投資用途，應能增加交投量和令樓價回穩。但考慮到供求、息口和信心此三大因素，樓市在中短期內重現熾熱炒風，以及樓價出現大幅波動的機會應不大。

另一影響樓市供求和市場信心的因素，是政府財赤問題。香港與內地經濟復甦步伐未如預期，樓市及股市表現欠佳，令政府的賣地和印花稅收入大減，庫房在23/24年度再次錄得過千億元赤字，財政儲備跌至12個月政府開支的警戒線。而即使預算案提出擴大政府發債規模，來年度庫房仍會錄得數百億元財赤，須通過不同方法節流開源，以逐步恢復收支平衡。

部分人認為透過借貸度日將難以持續，建議效法外國喝停某些大型基建和發展項目，減慢北部都會區的發展速度和擱置整個交椅洲人工島計劃。但亦有不少人擔心這會嚴重影響香港的長遠土地及房屋供應，令樓價在幾年後再次急升，以及窒礙了多元產業與整體經濟的發展。

預算案宣布會審視各個政策局與部門的工程項目優次緩急，因應其重要性與財務狀況調整推展速度，包括微調仍處於研究及規劃階段的交椅洲人工島的實質施工時間表。但同時司長已多番強調，政府不會放棄人工島計劃，並會繼續全速推展對香港至為重要的北都發展，以維持長遠的土地房屋供應及促進香港與大灣區的融合。

預算案亦提出增設「基礎建設債券計劃」，以及將現有的綠色債券易名為「政府可持續債券」，以專款專用方式繼續推動香港的基建投資和可持續發展，避免因短期的經濟及財赤情況，而影響土地的長遠供應及基礎建設的投資。