[:zh]明日大嶼 今日祖堂[:]

[:zh]去年政府賣地收入急插72%，原因之一可能是疫情帶來更大經濟不確定性，窒礙了投資意欲，更令人擔心的結構性問題是港府土地儲備買少見少。
為逾2400公頃地算算賬
大型填海計劃既具爭議性亦遠水難救近火，但千里之行始於足下，「明日大嶼」是否值得投資，若等到明日才考慮，只會明日復明日。要估算明日大嶼的成本效益，方法之一是聘請有公信力的學者專家撰寫顧問研究報告；而更可靠的做法或是透過市場測試，真金白銀的投資者如認為計劃不夠吸引，是不會倒錢落海的。
善用市場，除了明日大嶼，還有今日祖堂。
什麼是祖堂地？全港現有祖堂地的數目及面積又是多少？
去年立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓曾在立法會會議上提出過第二個問題，時任民政事務局局長劉江華於書面答覆稱政府沒有資料。惟有報道指出，目前估計遍布新界各區的祖堂地超過2400公頃。換言之，由約7300個祖堂持有的祖堂地，面積較構思中的明日大嶼和四大發展商手上約1000公頃農地加起來還要大！
可能由於業權分散，祖堂地的發展潛力一直不獲重視。祖堂地面對的挑戰，其實比發展一般農地困難10倍以上，皆因祖堂地的產權較一般農地更不完整。
權利界定向來是市場交易的必然前奏，經濟學上私有產權的定義，由3種權利組成：私人使用權、私人收入享受權、自由轉讓權。想善用市場，必須清楚界定該3種權利。
謝偉銓議員最近提倡，把目前100%持份者同意才可出售的祖堂地門檻降低至80%。然而，有意見認為祖堂土地屬私有產業，產權受法律保障，不可因某些情況而強迫祖堂出售土地。
寛出售門檻 降租值消散
回說什麼是祖堂地？它泛指由傳統組織（例如家族或堂）而非個人擁有的新界鄉村土地。由於是家族或堂共同擁有，故俗稱為「阿公地」。根據香港法例第97章《新界條例》第15條「『堂』等的司理的註冊」，並未訂明出售祖堂土地的門檻或政府處理同意出售祖堂土地申請的程序，民政事務專員卻有法定權力就祖堂委任司理或出售土地的決定給予同意。
是的，祖堂屬私人機構，不過，祖堂地又是「阿公」的。祖堂既沒有大股東，民政專員更不是行政總裁，祖堂地的產權更像一個氏族之內的「公共財產」（common property）。相關收入享受權屬於氏族的子孫後代，這是新界原居民的傳統。租堂地私產不全涉及兩大因素：祖堂地的使用權不但像其他農地一樣受政府規劃所限，其轉讓權亦比農地更受風俗約制。
一件本來很珍貴的資產，因為是「公共財產」，在競爭下其價值大跌，是產權經濟學上所謂的「租值消散」。今天的新界祖堂地，部分只用作停車場及倉庫，就是租值消散的表現。要善加運用，首要條件就是完善祖堂地的產權界定。
把出售門檻由100%持份者降至80%都是減少租值消散方法之一。《新界條例》其實沒有訂明每位持份者必須一致同意方可出售祖堂地。當一些宗族有數以千計的成員，而其中不少人還是身處海外，要獲得每位持份者同意的交易費用是天文數字。想在《新界條例》下減少這交易費用，同時尊重原居民的傳統習俗，以每房為單位清楚界定轉讓權來表達出售意願，是一個合乎經濟邏輯的做法。
政府賣地收入將隨土地儲備買少見少，倘完善祖堂地的使用權和轉讓權，更可望透過補地價增加政府收入解決財赤問題。今日祖堂，還等什麼？
美國克林信大學經濟系副教授、香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級研究員、中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員[:]