[:zh]檢討補價準則 地盡其用建屋[:]

[:zh]政府在新一年度《施政報告》提出多項在短、中、長期增加本港土地及房屋供應的建議，其中把私人農地、棕地及工業用地改劃作房屋或其他發展用途；把工廈改裝、改建或整幢拆卸重建；放寬現有房屋用地的地積比率或高度限制，以便興建更多單位；以至重建位於市區優質地段的公務員合作社樓宇等，都必須先滿足一個條件才能落實，就是要政府與業主就更改契約條款所需的補地價問題達成共識。

補地價的基本原則是，土地經改變用途或增加地積比率等條款後，如價值有所上升，業主便須向政府補回兩者的差價。

但由於業主與政府（地政總署）對土地的原有價值和更改地契條款後的價值，經常會有不同的估算和看法，加上磋商補地價期間樓市及經濟狀況會不斷變化，雙方往往要反來覆去，花上多個月，甚至幾年，始能就補地價金額達成共識，有時業主亦會因各種理由而擱置發展計劃。

政府於2014年推出「補地價仲裁先導計劃」，希望透過由法官與資深測量師組成的獨立仲裁庭，協助政府與土地業主加快落實補地價金額。計劃原定試行兩年，其後再延長兩年，至今年11月結束。根據去年底的數字，地政總署曾就25宗補地價申請，主動邀請有關業主參與仲裁，惟最終只有2宗個案同意參與，當中僅1宗能達成協議，反映計劃成效不彰，政府有需要重新思考如何優化現行的補地價政策和程序，從而加快樓宇發展，增加供應。

先導計劃欠缺吸引力的原因之一，是參與雙方只能就補地價金額多寡進行仲裁，土地業主不能就政府既定的計算原則提出異議。

例如有人欲把一幢工業大廈改建住宅，政府計算其原有價值時，只會當作一幅空置工業用地處理，土地上的廠房價值、其商譽和現有租約、清拆及搬遷廠房所需的時間、費用等，政府一概不會計算，往往令補地價金額相應提高。

對於原屬農業用地，但事實上已用作工廠、貨倉、停車場或回收場的棕地，政府亦只會以農地的用途來計算價值，土地上違規加建的建築物當然不能計算，但以短期租約方式營運的合法業務，在補地價計算時亦一概不會包括。

相關土地業主「計過條數」後，或會覺得與其承受風險支付巨額補地價，並大費周章地改變土地用途，倒不如維持現狀經營原有業務，甚至改作劏房等違法或違反地契，但可更快、更容易賺錢的用途。

評估貼市加快釋放土地

對於土地在更改契約後的價值，政府與業主的估算有時亦相差很遠，尤其是在樓市剛開始轉勢時。在美國持續加息、中美貿易戰愈演愈烈的陰霾下，本港樓市最近有逆轉跡象，可能令補地價磋商變得更困難。因為政府掌握的一般是較為滯後於市場的確實登記成交數據，導致土地的價值被估高。

發展商則較關注發展建成出售時的市況，擔心樓價未來會否持續下跌，因此往往認為政府計算的地價金額過高，令雙方難以達成協議。

筆者認為，不論跌市或升市，政府都有需要持續增加土地及房屋供應。當局就仲裁先導計劃進行檢討時，應一併檢視一些沿用已久的準則是，是否時移世易須作改變或調整？包括把土地上的原有樓房價值、清拆費用等作適當考慮，令評估更為貼市等，以加快磋商程序，釋放相關土地的發展潛力。

謝偉銓 立法會（建築、測量、都市規劃及園境界）議員[:]