[:zh]發展審批鬆綁開步 總樓面定義見真章[:]

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政府千方百計增加土地及房屋供應，但私人發展項目受規劃署、屋宇署及地政總署審批，3 個部門的審批標準及定義有不同，導致審批程序繁複冗長，拖慢發展時間，業界早有微言，多次提出要精簡審批流程。政府上月中踏出「拆牆鬆綁」的第一步，正式實施首批精簡措施，先統一建築物高度、綠化上蓋面積和園境3 項發展管制參數。業界歡迎之餘，認為最重要的精簡措施仍未推出，以

統一總樓面面積（Gross Floor Area）的定義最具難度。有政府中人認為，新措施業界日後可向規劃署對口申請，但總樓面面積的定義卻牽涉補地價金額等問題，地政總署最為着緊，預料這部分仍需時協調。

現時在「生地」，即沒規劃、沒基建、未平整土地上發展房屋，涉及多項法定程序，一般需時11 至14 年。即使在「熟地」建屋，仍需時5 至7年不等，業界歸咎主因是規劃署、屋宇署及地政總署的審批標準不同，3 部門各有其定義，令審批程序愈來愈繁複。土地供應專責小組曾建議政府精簡審批程序，加快土地及房屋供應。

有建築界人士稱，私人發展項目的審批程序，多數「卡」在地政總署一關，原因是地政總署審批時，不像另外兩個部門設有時限，往往申請者獲規劃署或屋宇署批准圖則後，仍等待地政總署審核；而且地政總署與規劃署所依據準則不同，前者按照地契條款審批，後者按照分區計劃大綱圖的條款，但兩者定義時有不一，令申請者需花費大量時間釐清各部門要求，最終拖慢了發展流程。

翻查資料，政府早在2014 年《施政報告》提及要精簡土地行政程序，至2017 年發展局成立督導小組，研究統一及理順各部門審批發展項目時採用的標準和定義，直至今年5 月15 日，當局正式實施首批精簡審批措施，包括統一建築物高度限制、綠化上蓋面積和園境3 項發展管制參數。在新安排下，規劃署將負責訂定建築物高度限制，並執行有關要求，若相關分區計劃大綱圖足以規管建築物高度，新的或經修訂的土地契約不會訂明建築物高度限制。

有政府中人透露，未來大方向是以規劃署負責訂定標準，涉及建築物安全及結構的參數，就由屋宇署按《建築物條例》審批，地政總署則負責處理補地價等程序，令業界可向規劃署對口申請，城規會把關，減省部門之間「架牀疊屋」重複審批。至於第二階段的精簡安排，涉及上蓋面積、非建築用地、樓宇後移、樓宇間距，以及最受業界關注的總樓面面積定義，因牽涉到補地價金額等事宜，地政總署最為着緊。

另一了解地政程序的政府中人表示，計算和收取地價是地政總署的工作，過去因為涉及不同部門的要求，地署因應要求在制訂地契時列為條款，以防發展商鑽空子，其中一些條款理應不屬地署範疇，變相加重了地署的審批工作；而精簡程序後，規劃署和屋宇署有共識各自「認頭」所負責項目，地署只需收錢，這可減省工夫，又可加快審批，發展商應受惠。

測量師學會前會長何鉅業表示，歡迎政府新安排，特別是統一建築物高度限制的定義，相信業界更了解政府部門要求下，流程可縮短4、5 個月時間，但關鍵是第二階段的精簡措施，預料如何界定總樓面面積，部門之間會有較多討論，特別是如何計算豁免樓面面積，他舉例稱，地政總署及屋宇署就「露台」是否計算入豁免的建築面積有不同定義，相信需時理順要求。他認為，對發展商而言，因發展流程縮短，財務評估上可較準確，較以往減少了發展風險。

建築師學會前會長陳沐文指出，各部門對總樓面面積有不同定義，令項目規劃上出現混亂，若能統一，可避免一個項目多次來回申請及等候審批。

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓表示，本月中會邀請發展局常秘再舉行研討會，向業界介紹新的精簡措施。他相信新措施可先令目前積壓的發展項目較快處理。

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