[:zh]謝偉銓﹕投地按金與比例須檢討[:]

[:zh]【明報專訊】特首林鄭月娥日前於公開場合形容本港現時的政經情况風雨飄搖，同日，有發展商宣布放棄以111.24億元投得的啟德跑道區商業/酒店用地，理由是憂慮社會矛盾及經濟不穩，是次發展商不足1個月內「棄標」，損失2500萬元按金，為近20年首度出現棄購官地事件。

該幅用地於5月中截標，接獲6份標書，終以每呎樓面地價約1.28萬元成交，創東九龍商業地呎價新高。對於突然棄標背後原因為何，筆者不作猜測，事件對後市帶來什麼影響還是只屬「個別情况」，當刻也言之尚早，但在中美貿易戰僵持、加上多項經濟數據表現轉差下，本港商業地產市場的前景仍然不明朗。

說回是次發展商棄標損失全數按金2500萬元，即相等於逾111億元地皮成交價的0.23%。據地政總署指出，是次中標的發展商須於6月11日或之前繳付地價的餘額、即110.99億元，否則政府可以強制執行或撤銷賣地，撤銷賣地即可充公買方交付的全數按金。

一般理解，按金與訂金不同，按金又叫保證金，日後可以退還；訂金則是一旦取消交易、即「撻訂」，便會被賣方沒收。

地價飈升 按金訂金沒與時並進
回想千禧年代初期公開賣地，發展商如要勾出地皮供拍賣，需先付勾地價10%或上限5000萬元的按金，但當時被指金額太高，窒礙發展商投地意欲，及後政府把按金調低為5%或上限2500萬元，若地皮由申請的發展商投得，按金可作支付地價之用，若由其他發展商投得，該發展商可獲退還按金。

以當時每呎地價遠低於1萬元計，按金成本比例相對現時高，除非經濟急劇轉差，不然甚少發展商會選擇放棄地皮。

隨着地價飈升，加上採用價高者得的招標形式賣地，標售一幅以百億元計的土地，何以只收取佔地價總值不足1％的按金？是特別安排或是慣常做法？相比現時一手樓的買家，若然在簽立臨時買賣合約後5個工作天內放棄簽立正式買賣合約，便會被沒收樓價5%的臨時訂金，散戶的撻訂成本高得不成正比。

筆者認為，按金或訂金也好，金額定得太高，固然會影響財團的投地意欲；但若然定得太低，發展商即使棄標、撻訂損失也不多，有可能引致盲目高價搶地、或增加地皮的撻訂風險，影響庫房收入及土地供應的穩定性。今天的地價與10年前已不可同日而語，若然投地所要付出的按金仍然根據10多年前的上限2500萬元而定，實在有必要檢討。

建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場][:]