[:zh]謝偉銓：訂定住屋支出入息合適比例[:]

[:zh]【明報專訊】近日有電視劇集一句貼地對白「賺3萬住私樓，不如賺1萬住公屋」，引起不少港人共鳴。回看過去10年，公屋租戶的租金支出佔家庭收入比例平均約一成，相反私樓租金水平因應近年樓市熱况不斷飈升，每月租金支出佔家庭收入動輒超過一半，成生活沉重負擔，為應付生活所需已喘不過氣，更談不上儲蓄。

劇中男主角一出場讀白說到「買樓是香港人畢生的夢」、「我醒目呀！10多年前入定紙，有公屋住，毋須追呢個香港夢」。他又安慰未能上車的友人說「公屋才是王道，間隔方正實用，屋苑配套又齊全，不用供樓也不用擔心加息、失業，每個月九成薪水可以慢慢花，你說是不是很爽？」一句句既道盡不少港人心聲，也呈現現今社會扭曲的置業心態。

月入1萬元住公屋叫人羨慕，皆因租金支出佔入息比例低。早於2007年《房屋條例》修訂前，公屋整體租金與公屋租戶入息比例中位數不得超過10%，及後上限被取消並改為用「加租封頂」機制，但公屋租金與家庭入息比例仍得以保持在10%以下，並由2007年的9.97%下降至2017年的9.14%，原因是該十年間公屋租戶的整體收入累增88%，平均家庭收入約2.2萬元，公屋租金累計只升約53%至平均2000餘元，故公屋戶交租後仍有九成收入用於儲蓄或其他生活開支。
公屋戶收入增長較租金快

相比之下，同時期的私樓租金卻暴升了逾1.1倍，佔入息比例亦由平均約25%增至超過30%，中產和年輕群比例往往大幅高於平均數。以啟德區為例，公屋啟晴邨400餘平方呎單位，當年入伙最貴月租約2500元，計及兩年加租一次，迄今月租約3300餘元；毗鄰的私樓群，一房戶面積比公屋還細，近期最平叫租亦要每月1.3萬元，假設月入3萬元，不計管理費等其他附帶支出，租金已佔入息43%，即「賺得多、花得更多」，多勞沒有多得，更與儲首期上車的目標愈行愈遠。

對於解決私樓租金高企問題，市場一直有建議實施租金管制，筆者對此有所保留，因措施會令業主放租意欲減少，租盤供應量跌、尋覓出租單位更難，業主對租客更「揀擇」，令弱勢社群如低收入較低人士、殘障人士等更難物色租盤，租管措施原意適得其反。
設置加租上限目標 紓緩租金壓力

香港奉行自由市場經濟，針對私樓租金高問題，政府不應過分干預，強行作出限制。但居住房屋是必需品，因此政府應從供求方面着手，制訂房屋政策，訂定居住支出應佔家庭平均支出比例。若租金超過目標比例，則增加供應，以調整市場價格。

此外，政府亦要考慮推出「只租不賣」的住宅用地，即在賣地條款中，訂明發展商在若干年期內，都不得將建成的住宅單位分拆出售，只容許以出租方式作長線投資，此舉既可杜絕炒賣，更可穩定地增加租住單位供應，有助緩和整體住宅租金的上升壓力。當市民毋須再擔心租金不斷飈升而心急入市置業時，對私人樓價或許亦會起降溫作用。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]
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