銓之講場：撤辣及減辣之我見(上)

近月基於多種因素，包括利息上升、經濟復甦緩慢等，住宅樓價有所下行， 加上特首正就第二年施政報告諮詢民意，市場因而又有減辣、撤辣之聲；在考慮有關訴求會否接受時，筆者認為應先了解政府推出辣招的原意，在經過多年實施後，辣招是否已達成其目的，現時是否合適時候變動呢？

十多年前，鑑於樓市求過於供，市場炒風熾熱，樓價大幅攀升，住宅成交價屢創新高，令社會各階層不少市民均表達強烈不滿，為此，考慮到增加供應需時，政府因而著意加強需求管理，首要滿足市場剛性需求，遂先後推出多項針對樓市過熱的措施，俗稱「樓市辣招」的印花稅項，以打擊非必要置業人士，包括投資者、炒家、非本地居民的入市。希望透過辣招增加這類人士購買住宅的成本，從而減少需求，以令持續急升的樓價得以放緩，增加有實際需要置業港人較易入市的機會。

與此同時，政府亦著力採取各樣措施，以增加土地及住房供應，令供求失衡的情況得以改善，滿足有需要首置市民的置業需求。辣招推出多年，令炒家置業成本大增，入市意欲大減，無疑發揮了一定作用，但同時亦令住宅交投有一定數量減少，尤其是二手成交。整體樓市出現量跌價不跌的情況；樓價在過去十年升勢未止，市民上車仍見困難，市民可購買及居住的面積愈見狹小，納米樓、劏房戶不斷增加，樓價飈升，租金同樣居高不下，超出不少市民可負擔能力，房屋問題仍未解決，供應不足仍未改善。治本始終是增加供應！

近期部分人士要求「撤除」的辣招稅，主要包括額外印花稅(簡稱 SSD)，稅款介乎樓價 10%至 20%、雙倍印花稅(簡稱 DSD)，劃一收取樓價額外的15%、以及買家印花稅 (簡稱 BSD)，同樣按樓價收取 15%。

今天先談談SSD，稅項於2010 年 11 月 20 日實施，主要目標是打壓短期炒買，買家在購得住宅後 24 個月內將其轉售，須按不同的物業持有期繳付額外稅款:如在 6 個月內出售稅率為 15%，超過 6 個月到 12 個月為 10%，超過 12 個月到 24 個月為 5%。

推出初期有冷卻短炒情況，然而樓價升勢強勁，超過 SSD稅率，在 2012 年政府決定「加辣」，上調 SSD 稅率及延長禁售期至 36 個月，進一步打擊短炒風氣。在新稅率下，買家購入後6 個月內轉售，需繳交樓價 20% 稅項，如於買入後 6 個月至 1 年內出售，需支付樓價 15%作稅款，而持有超過 1 年不足 3 年，稅款為樓價的 10%。當然，對於一些個別情況如近親轉贈及遺產物業等，可獲豁免支付 SSD。

稅率上調及延長禁售期下，住宅炒賣情況大幅減少，在政府大力覓地建屋，近年樓宇供應有所增加，然而供求失衡情況在未來三年仍未能大幅改善，撤銷或減低SSD可為投資者帶來彈性選擇，但對難以在現樓價水平首置的一般市民，是否能帶來明顯及直接的幫助呢？我們必須分析和考慮。

下期再跟大家談談其他辣招。