銓之講場：從流標看土地出讓的條款

上周小蠔灣第一期發展項目流標，為今年以來第三幅大型發展項目未能成功售出，一般解說是因後市不明朗或不太看好，故投摽者出價異常保守，故不被接納；然而土地出讓流標成因涉及因素很多，不能一概而論，歸咎於投標者出價過於保守，或出讓者期望過高。

資料顯示，港鐵小蠔灣第一期發展項目，可建樓面最多131.3萬平方呎，住宅部分佔124.5萬平方呎，單位上限1,900伙，零售商場佔6.7萬平方呎。根據招標條款，投標者需建議分紅比例，而中標者需要一筆過支付12億元費用，興建部份車站平台及車廠設施，零售商場落成後須交還港鐵。市場事前對地皮估值介乎39億至65億元，即每平方呎樓面地價平均約3,000至5,000元。

筆者從事房地產工作多年，理解作為發展商在評估一幅土地的價值時，一般都不會考慮現時市場售價，亦會考慮其他多種因素，包括估計未來市場情況、經濟表現，建築造價、利息走勢、風險估算，以及出讓附帶的條件等因素，如需興建公共設施、公共交通交匯處、公眾停車位、社會福利設施、社區會堂等，建成後需交還政府等，則要考慮政府就有關設施審批所需時間對項目整體建造時間會否有所影響。另外，當然要考慮自身情況及預期競爭對手，本身現時擁有的項目，物業以至資金、融資能力等情況。小蠔灣屬新發展區，現時周邊缺乏民生配套設施，對日後住宅單位售價會有所影響，在後市不太明朗下，入標價傾向保守實不足為奇。

樓市暢旺，投標者在出價當然會較為進取，發展項目的出售自然相對容易，但若市場前境欠明朗，出售者更應小心檢視出售條件，盡量減少一些條款，對投標者可能帶來不明朗的因素和風險，令投標者興趣減低，出價更趨保守。

另外，一些超大型發展項目，會否因融資借貸涉及大額款項而遇到困難，令部分潛在投標者難以參與，如是，分拆部分發展是否可能，是否更有利出售，這都應該一併考慮。筆者記起當年香港經濟不景氣時，政府於出讓部分土地發展權時，都會容許投標者可選擇分期支付地價，這都是希望能吸引更多人參與競投，令價錢更理想。

基於上述，故筆者於較早前向政府官員指出就制定本月24日截標的旺角衣街大型商業用地出售條款時，應盡量減少對投標者帶來的不明朗因素，以減低流標風險，取得較佳的投標價。

當已有三幅大型發展土地流標下，出讓者更需檢討其出售所附加的條件， 冀雙方能公平分擔市場風險，避免流標進一步打擊市民對香港未來的信心。