銓之講場 優化補償制度 加快土地發展

特區政府覓地建屋難，收地更難，發展局繼著力精簡發展程序，冀加快土地發展；近日又提出另一個新方案，將「特惠分區補償制度」(分區補償制度)的四個補償級別改為兩個級別，以及修訂「露天/戶外業務經營者特惠津貼」的審批條件，以期理順因多年環境改變，帶來的不公，並間接減低部分收地阻力，加快土地發展。

現行分區補償制度分為甲、乙、丙、丁四個分區級別，按位置和工程項目用途而定；而優化後，四個補償級別簡化為兩個級別，即第一級別(發展用途)及第二級別(非發展用途)劃分；前者包括新發展區及住宅/經濟等發展用途，第二級別則包括鄉郊改善及保育。

現時特惠補償率是按分區級別定義所述的土地偏遠程度和項目預期的潛在用途而遞減；新機制下，補償率亦按級別有所分別，第一級別相等於現時甲級補償率，令過往非新發展區作發展只能領取乙級補償的土地，可獲甲級的賠償；至於第二級別補償率則為第一級別的一半；如此，令補償較公平一致。

因應北部都會區發展，政府亦同時修訂計算公式的兩項參數，新市鎮由現時三個(沙田、屯門及荃灣)，加入元朗及粉嶺上水，變成五個；不同類別土地的地價所佔比重，則參考當前分區計劃大綱圖的土地分布，重新訂定；令整體補償率每六個月調整時更能反映土地價值其間的變化。

政府是次的做法，將一些原屬較低級別的土地，若獲政府收回作建屋發展可獲得較高特惠補償，有助減少受影響的業權人對收地賠償的抗拒，有望加快收地的速度。

是次亦放寬業務經營者資格限制，將取得補償的營運年期由七年建議縮短至兩年，令一些流動性高的業務經營者，亦可獲得現金津貼；另外，是取消津貼額上限，將過往露天經營行業面積以5,000平方米的上限取消，以緩解大型業務得不到足夠金錢資助搬遷的困境，惟地政總署可行使酌情權，就可疑個案扣減可獲津貼的面積。

當然有關改變有人表示歡迎，亦有人憂慮分級簡化，標準見模糊；有人擔心簡化補償制度下，會否令不少屬丙類或丁類的土地，因作為發展項目，而令賠償金額大幅增加，對公帑做成壓力；亦有可能出現原屬乙級土地，變成第二級別，令賠償減少。

值得留意，政府過往甚少為保育收回土地，令不少業權人因所擁土地被劃入郊野公園或保育地帶等，令使用上增加不少限制，然而政府又不肯收回土地，導致損失。是次第二級別涵蓋為保育收回的土地的特惠賠償，是否對該些土地持有人帶來一些曙光呢？

是次修訂，用作土地補償的金額無疑將會增加，但如能理順過去不公的情況，同時又能加快土地的發展，仍是值得支持的。