銓之講場 政府應制訂「住屋開支入息比例」目標

有研究報告指出，去年全港260平方呎或以下的「納米樓」新盤，有逾2100個單位，佔整體一手住宅供應約一成，市場預期未來仍會有更多「納米單位」出現。發展局日前公布新一季賣地計劃，將屯門一幅住宅用地加入單位面積下限(280平方呎)，以回應市場對「住大啲」的要求。筆者對設立住宅單位面積下限標準表示歡迎，與採光、通風、間距、衞生及消防安全等標準配合，對提升居住環境要求，有一定作用；但對需要急切改善居住環境或努力爭取上車做業主的市民，實質並無幫助。

香港「納米樓」湧現與發展商因應市民的供樓負擔能力「將呎就價」，興建面積較細的單位有直接關係，故一日供應無法滿足市場需求，「納米單位」仍會受到追捧，政府若單以設定單位面積下限的措施，並不可能全面取締「納米單位」，反而會令到「納米單位」更渴市。當一手市場沒有新供應，會否令二手市場「納米單位」有更大需求，從而推高其售價呢？

就以局長在記者會上表示，市區新盤呎價仍有低於3萬元的選擇，以單位面積280平方呎計算，樓價約800萬元，仍可以承造樓按八成、甚至九成，但有否再深究，因單位售價增大，就算市民儲夠首期，亦未必可以通過壓力測試。

訂立單位面積下限 非解決房屋問題良方

回顧香港房屋問題，自回歸以來，每屆政府都提出不同的房屋政策與方案，將之列為施政的「重中之重」；但多年過去，不單未能為市民居住困難帶來改善，反而更愈見嚴峻，公屋輸候時間年年有加無減，政府的拆牆鬆綁無助加快和增加供應，令最新公屋輪候時間已升至5.9年；私樓售價亦不斷攀升，脫離市民實質經濟的承担能力，政府實有必要「反思」原因為何及如何能快速有效地解決問題！

筆者一直倡議港人要「住大啲、住好啲」，並要求政府制訂「人均居住面積」的中長線目標，避免市場出現「求量不求質」的情況；但「前題」是市場要有足夠的住宅供應，政府不能為免駡聲，就「一刀切」訂下單位面積下限，作為解決房屋問題良方，必須全面改革房屋政策，加快生地轉熟地、收回閒置土地、以及提高舊區重建步伐的效率等，盡快釋放土地資源，增加建屋量，才有望改善市民的居住環境。

此外，政府有必要定出「住屋開支佔家庭入息比例」的目標，有了目標才能好好配合推行房屋政策，善用私人市場力量，增加建屋量，幫助市民改善生活質素，令我們可以「住大啲、住好啲」。