銓之講場 轉移地積比率 促進舊區舊樓活化重建

覓地建屋是香港特區政府重中之重的工作，在覓地的同時，不應忽略了舊區重建的重要，其實如能將市區的舊樓清拆，重建更新社區，亦是一個能增加適切房屋的供應，亦有助市民改善居住環境的好方法。但不少舊樓現時的地積比率已令其重建價值欠缺吸引力，如能容許地積比率的轉移，將有助加快舊區重建。

簡單而言，地積比率是指樓宇獲准發展的總建築面積與地盤面積的比例，而地積比率轉移，是將一幅土地的可建面積，部份移轉至另一幅土地上，令該土地的可建總建築面積加大。

過往地積比率轉移多見於文物保育上，政府為保留古蹟建築，將原有地段可發展的地積比率，容許轉移到附近的地盤上，從而換取保留古蹟建築。至於用於私人土地上，相對較少。早前市建局提出因市區更新重建面對財政壓力，特別是不少舊樓的容積率高，若市建局透過收購重建，以現今賠償機制，將面臨虧損，故希望透過地積比率轉移，有助改善舊區重建面對的財政壓力。

現時油旺區舊樓林立，如缺乏誘因難以吸引發展商收購，若能透過地積比率轉移，將舊樓部分剩餘的地積比率轉移發展，把小量的地積比率集合，透過小區規劃，轉移到一個地盤上，從而令重建項目可提供更多的單位，令其市場價值獲得提高，加快舊區重建、更新。

市場對轉移地積比率意見不一，有人支持，有人反對，當中不少擔心因轉移地積比率令某些土地建築密度大幅增加，變相使到市中心密度大增，亦令舊樓有價，收購價格被推高，更難令舊樓獲得重建。

筆者則認為可以從好的方向來分析，現時不少舊區舊樓林立，維修保養只是治標不治本。過去多年，不少具重建的舊樓已被私人發展商收購發展，其中更有不少重建為單幢樓，插針式出現於各社區內，對改善區內生活環境方面的效益有限，故如能容許地積比率轉移，配合一地多用模式，正好將零散地盤透過重組，集中地積比率至數個相鄰可供發展的地盤，發展較大型的項目，透過整片規劃，相關重建能提供更多配套設施、社區設施、休憩公園等，有效地重置道路安排，善用土地，更新舊區的環境，均會促使市民生活獲得大幅的改善。

展望未來，香港老舊樓宇只會有增無減，如仍抱守舊思維，將無助推動舊區更新，然而轉移地積比率也不是萬能，土地的發展用途，以及最高可建樓面，樓宇高度等，仍會受制於規劃及相關條例要求等不同因素；但如能透過轉移地積比率來釋放一些土地的潛在價值，加快重建、更新舊區，從而改善市民生活環境，實應支持。