銓之講場 適時調整樓市措施 助市民改善生活

新冠肺炎令全球經濟下滑，香港亦未能「獨善其身」，就算多年因供不應求而不斷向好的住宅樓市，樓價也見回落，市場要求政府減辣之聲因而漸多。另一邊政府為改善基層市民的居住環境，推出過渡性房屋及建造30,000個簡約公屋，以改善輪候出租公屋所需時間，為居於惡劣環境的居民，以及劏房戶提供了臨時居所，改善居住環境。

然而改善居住環境不應只限於基層、夾心階層、中產及普羅大眾一樣有需要；現時樓價雖然稍為回軟，估計政府亦不會因而撤辣，但如能優化辣招，協助有意置業人士或換樓客提升居住質素，同樣重要。

根據現時的稅制，如買家本身持有住宅物業，再購入另一單位，便需支付樓價15%的從價印花稅；若希望退回稅款差額，需要在1年內賣出原有的物業，達至「樓換樓」的退稅要求。故在樓市不明朗下，以合理價錢在時限內出售原有物業難度將會增加，構成不能退回印花稅差額的風險變大。

採用先沽後買，回復首置客身份才入市是其中一個選擇；但在樓市活躍時，看見心儀單位不購入，待沽出手上單位後，或已被其他買家捷足先登，故不少寧願先支付15%從價印花，待沽出原有單位再申請退稅，這無疑增大財務需要，令置業更加困難。

現時樓市回軟，可能是改善生活的好時機，但在淡市要以「合理價」沽出單位並不容易，故如能就「樓換樓」時間上再作一些調整，令出售物業有更充裕的時間，一定會受換樓客的歡迎。

去年，財政司司長於發表《財政預算案》時，將最高八成按揭貸款的的樓價上限調升至1,200萬元，放寬按保下，買家只需要持百餘萬元首期，已可入市千萬樓，但仍然只限承做已落成物業的按揭，樓花不符合要求；如能令樓花盤同樣受惠，以及能容許銀行加大按揭成數，定能加強買賣活躍度，令有意置業或換樓人士有更多選擇。

雖然金融管理局最新數據顯示，截至去年第四季末，負資產住宅按揭貸款宗數達12,164宗，為2005年以來近18年新高，但比例仍是非常低；另外，按保貸款最新拖欠比率只有萬分之一，按保貸款質素良好，按揭槓桿相對不高，因此，政府如能在按揭上再作出微調，風險亦可承受。

住屋需求人人有之，改善居住環境同樣人人渴求，政府除了增大力度覓地建屋，同時亦應加強公私合作，減低發展商囤貨居奇，令更多人能改善居住環境。