降低加租上限 能否幫到租戶？

立法會已完成《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例草案》、即俗稱「劏房租管條例」的審議工作，預計在下月中恢復二讀。因應部分議員及關注團體的意見，政府決定對草案提出多項修正案，包括將受規管制劏房每兩年的加租上限，由原定的一成半調低至一成。有劏房租戶認為有關加幅上限仍屬過高，亦有業主組織質疑有關限制過嚴，可能令部分劏房業主選擇「離場」，導致單位供應減少，弱勢租戶更難覓得安身之所。

對於上述修正案，筆者實在難言支持還是反對，因為關鍵是草案未有為劏房訂定所謂的「起始租金」或「合理租金」。為了抵銷對租金加幅的限制，業主可能趕於草案生效前預先加租，令租戶未見其利，先受其害。若將來的市場租金增幅根本未達修正案規定的一成上限，租戶需要多交的租金就更多，支付的時間亦更早。

對於業主離場問題，筆者估計在草案實施初期不會太多，因為現有業主已投放了資金改建單位，不會貿貿然終止現有租約及將單位還原，但可能會妨礙新業主及新單位入場，並將進一步降低現有劏房業主為單位進行維修保養的意欲，加劇現有劏房的樓宇結構、衞生及消防安全問題。

不少劏房租戶、議員及關注團體，本來希望透過實施租管來減輕租戶負擔，改善居住環境，但現在看來草案產生的實際效果，與原先的期望存在頗大落差。

筆者認為，劏房租管立法現已去到「臨門一腳」，難以再大幅修訂或推倒從來，政府要做的是透過其他行政及法律手段，盡量彌補草案的不足，以及更有效地協助有需要的租戶。方法包括加緊要求及支援舊樓業主提升樓宇及消防安全、加快取締有嚴重安全隱患的違法劏房、研究以小區管理模式為舊區的「三無大廈」委聘物業管理公司，以及更積極地協助弱勢租戶認識和行使其法定權益，幫助他們與業主處理有關租約、租金及維修保養責任等糾紛。

草案雖未能對劏房的租金水平和單位狀況作出有效管制，但兩年加兩年的租期及續租權規定，應可幫到不少弱勢租戶。政府必須好好把握時間，加緊興建更多過渡性房屋和公屋單位，讓合資格的劏房租戶能加快改善居住環境，以應對在草案實施四年後「解禁」時，可能出現的大規模加租潮。 此外，政府必須確保實施租管不會拖慢舊區重建的速度，避免業主與發展商的收購重建意欲，因草案提供的租期保障而大幅降低，或令有意將舊樓重建的業主寧願將單位丟空，不作出租，以迴避有關租期和續租權的限制，從而導致劏房供應減少，令劏房租戶受害。