[:zh]隔山買牛謹記做足功課[:]

[:zh]港人愛買「磚頭」保值，不少海外樓盤近期來港推介，相對港樓每每價廉物美，吸引不少港人買家入市自用或投資，但隔山買牛始終存有風險，為保障自身利益，入市前需要做足功課，首要了解心儀地區的買賣樓宇法規，避免貨不對辦、甚至爛尾。要減少「中伏」機會，建議注意以下事項：

一、發展商的背景及實力。不少來港推售的海外物業均屬樓花(即未落成物業)項目，發展商若往績差或財力未夠雄厚，不排除因預售及現金流未如理想，無法如期完工，買家要追討賠償，或需親身往當地打官司，金錢、時間及精神花費，由業主變「苦主」，得不償失。就算是知名發展商項目，亦要認清銷售代理是否獲得委託，或只是某些股東等私自銷售，否則可能面對訂金被取走，卻未能成功置業。

二、保證租金回報的利誘。不少港人不少因租金高回報保證「吸睛」購買外國柚樓，作為精明消費者要識計數，了解項目所在位置、交通配套、鄰近物業出租情況等，貨比三家，預期項目日後出租的回報，對比發展商提供的租金回報率及保證期等是否合理，以免貪字得個貧。亦要留意有否出租或轉售限制，因部分地區對租客保障較全面，未必可隨意加租或收回單位等。

三、土地業權的重要性。不同地區、項目可出現不同形式的土地業權，如永久年期或租賃土地，對樓價存有影響。如土地租賃年期短，會影響上蓋物業的業主，短期內或需續租土地，可能涉及一筆額外支出。買貴事少，若使用年期屆滿，政府收回土地，屆時置業成空就得不償失。亦要留心部分國家或地區不容許外國人置業，買家只是透過持有項目股份，類似「集體投資計劃」，有錢亦未必可全權購入有關公司以持有全幢物業，持股比例隨時有限制，或本地人有優先認購權等情況。

四、稅項及其他費用的支出。買賣除了物業稅、印花稅、代理佣金及律師費等各項基本費用，另外還可能有驗樓費、物業增值稅等，各項稅款雜費支出，直接左右預計的投資回報。

五、貨幣匯率。若購入單位作出租，租金收入以當地貨幣作計算，如匯價波動太大，收取當地貨幣再換算港元，扣除稅款及匯價等，回報未必達到預期理想。

六、承造按揭及利息的高低。不少國家或地區，對外地人置業貨款有限制，當地銀行未必為外地人提供按揭，或所提供的按揭成數較低、利息較高，均需了解清楚，以免超出預算，影響本身的財務安排。

七、銷售面積的計算。香港現時採用實用面積計算出售物業面積，在不同地區或會採用不同方法或有不同演繹，如可使用面積、公佔率等，天台、地庫或車庫等是否計算，甚至有否送贈面積等，都有不同做法，部分不會計入產權，欠缺保障，需仔細了解、理性地作出決定。

置業需量力而為，在入市前做足準備功課至為重要，置業並不代表一切，生活過得充實及有意義才重要！[:]