對長遠房屋策略公眾諮詢意見書

2012.11.29

對長遠房屋策略公眾諮詢意見書

致：長遠房屋策略督導委員會秘書處

對於長遠房屋策略督導委員會於2013年9月發表題為《凝聚共識、共設家園》的長遠房屋策略諮詢文件，本人有以下幾點意見，供督導委員會參考。

1. 長遠房屋策略欠「長遠」視野
雖然諮詢文件清晰提到這是「未來十年的長遠房屋策略」，但是建屋一般需時三至五年，按理來說未來三至五年的單位供應量應該不會有大改變；因此，這份長遠房屋策略諮詢文件，充其量只是為往後五年提出建議，實在難以稱得上是「長遠」策略。希望督導委員會審慎考慮有關問題，真正為香港制訂未來十五年、二十年，甚至更長遠、更具前瞻性的房屋發展策略。

2. 重建促進向上流動的置業階梯
督導委員會提出，透過提供有效的房屋階梯，以及增加居屋的供應，照顧年輕一代對置業的訴求，本人認同並支持有關建議。事實上，在土地供應緊絀，地價、樓價和租金持續高企的情況下，現有房屋和置業階梯已逐漸與市民的實際住屋需要出現落差。不少有迫切住屋需要的基層市民，往往需要輪候較長時間才獲編配公屋單位，而不少中產夾心階層亦要面對置業困難。政府有必要全面檢視現有的房屋階梯，針對社會上不同組羣和階層市民的需要，為他們提供適切有效的住屋援助，重新整理和建立有系統並可促進向上流動的置業階梯。同時，政府亦要提供更多誘因，鼓勵有能力的公屋住戶，向上流轉至自置居所，改善他們的居住質素之餘，亦可加強公屋流轉動力。

3. 何謂「適切而可負擔的居所」
督導委員會建議，未來的長遠房屋策略，應以重建促進向上流動的房屋階梯、為香港市民提供適切而可負擔的居所作願景。然而，諮詢文件卻未有清楚交代，何謂「適切而可負擔的居所」？在未有清晰界定的情況下，督導委員會究竟根據甚麼基礎和準則，就未來的長遠房屋策略進行討論及提出建議，以達致這個願景呢？這一點實在令人費解，希望督導委員會能夠就「適切而可負擔的居所」的定義，作進一步解釋和交代。

4. 改善私營住宅單位質素
近年本港樓價持續高企，不少有意置業的市民都無力問津，至於公屋在設計、管理等各方面的質素，近年都有明顯改善，愈來愈多公屋更位處市區鐵路沿線，部分單位景觀亦可媲美同區的私人屋苑，加上過去10年，整體公屋單位租戶的實際人均室內樓面面積由約11.3平方米增加至約12.9平方米，居住更為寬敞，令不少市民對購置私樓的意慾減少，直接影響置業階梯的建構和運作。為此，督導委員會應考慮有關問題，就如何改善和提升私樓質素提出建議，以吸引更多有能力市民自置物業。

5. 公私營房屋比例應具彈性
諮詢文件提到，未來十年的新房屋供應目標中，公營和私營房屋之間的比例應為60：40 (公營房屋包括公屋及資助出售房屋)。本人認為，有關比例應具靈活調整的彈性，政府亦要密切監察社會上的房屋需求情況，因應實際環境的轉變，適時檢討和調整此比例，而公營房屋中的公屋和資助出售單位的比例，亦應具彈性，以反映房屋市場的轉變，以及滿足市民的實際住屋需要。

6. 將劏房「規範化」
有關解決「劏房」及居住環境欠佳住戶的住屋需要問題，督導委員會建議，公屋應為解決居住環境欠佳住戶和「劏房」住戶住屋需要的主要途徑。本人並不反對有關建議，但認為由於現時「劏房」住戶數目龐大，加上土地及房屋供應緊絀，政府根本不可能在短中期內為他們編配公屋單位，所以政府應考慮在不影響樓宇結構和消防安全的大前提下，為現有「劏房」制訂規範化標準，容許合符標準的「劏房」暫時存在，及後亦須接受定期的專業評估，確保有關「劏房」合符標準。

7. 制訂長遠長者房屋政策
對於長者的住屋需求，督導委員會認為，提供公屋基本上可解決低收入長者的住屋需要，所以建議房委會繼續為合資格的長者，提供配備適當設施而可負擔的出租房屋，但督導委員會卻未有針對中高收入長者提出具體建議，本人對此表示失望，並希望政府制訂長遠的長者房屋政策及措施，包括增撥資源，讓房協發展更多具人性化的長者住屋項目，由政府帶頭推動「長幼共融」，再透過政府為私人發展商提供針對性的措施，鼓勵發展商將「長幼共融」理念加入屋苑和樓宇的設計和建造，達致協助長者「居家安老」的同時，亦可推動「長幼共融」。

8. 重新評估和釐訂房協和市建局的角色
過去，私人發展商是本港房屋的主要供應者，而公營房屋則主要由房委會提供。隨著房屋市場和政策的轉變，房協和市建局在房屋供應方面所扮演的角色越來越重，參與發展的房屋項目和提供的住宅單位數量越來越多，加上房協和市建局的運作，涉及公共資源的運用，政府實在有必要重新評估和釐訂房協和市建局在房屋市場中扮演的角色，配合相關政策推行，促進房屋發展。

9. 制訂人均居住面積標準和住屋開支比例目標
督導委員會提到，長遠而言，應逐步增加人均居住面積，並可從非市區的公共屋邨開始。事實上，政府過去未有就人均居住面積標準及住屋開支比例等房屋軟件制訂目標，直接影響政府在土地供應等房屋硬件方面的配合，是造成房屋問題的主要原因。所以，政府應加強領導者的角色，確立人均居住面積標準及住屋開支比例，作為未來長遠房屋策略的主要目標，以達致改善市民的居住環境和生活質素。