對《建築物管理條例》(第344章)檢討意見書

2015.02.02

對《建築物管理條例》(第344章)檢討意見書

政府最新就「建築物管理條例」(第344章)檢討進行公眾諮詢，收集市民就諮詢文件涵蓋需要修例的建議以及行政措施提供意見。本人於去年12月及今年1月分別以工作小組及研討會的形式，聽取業界對有關條例檢討的意見。經過綜合和整理後，有以下幾點意見，供政府參考。

1. 有關「大型維修工程」的定義

本人同意需就「大型維修工程」定義，至於如何定義，本人認為可以將工程費用訂定為100萬港元，或每個單位需繳付不多於4個月的管理費，以低價目者為依據。

2. 提高招標過程的透明度

為使業主有更充裕的時間了解有關大型維修工程的詳情，諮詢文件建議將投票表決的法團會議通知，由原來的14天加至21天，本人及業界業不反對有關修訂，但究竟「21天」是以甚麼理據或準則釐定，是否可以加長至28天？當局必須要有清晰的規定，以免屆時產生爭議。

另外，本人及業界同意會議通知書需張貼於大廈的當眼處，但建議有關工程的各項資料，包括工程承判商、工程費及業主需要支付的金額等均需詳列出來，而張貼的期限不應少於28天，讓業主有充裕的時間知悉。

3. 提高業主立案法團表決大型維修工程的門檻

就諮詢文件建議提高業主立案法團表決大型維修工程的門檻，以鼓勵業主參與討論及表決，包括業主出席率須由10%提高至20%，或獲得通過的表決份數則由50%提高至75%，業界普遍有保留，雖然有意見認為有關的建議對小型屋苑及單幢式樓宇的影響相對較微，但會對大型屋苑召開法團會議及通過重要議題的表決增加難度，同時有關修改並未能針對問題的癥結，對症下藥，反而會拖慢決議工程的進行。政府若要實行提高門檻，必須考慮周全，否則只會藥石亂投，無補於事。此外，大家都質疑政府是基於甚麼理據而作出有關份數調整的建議？

如果法團嘗試使用各種方法而無法成功召開會議，為了讓重要的事項得以及早討論及表決，本人建議出席業主人數未能達20%而致使流會超過2次後，就應該容許出席會議的法定人數恢復至10%，而議決事項均需親自投票或委任有效的代表投票的業主共過半數票通過。

4. 偽造的委任代表文書和不當做法

i. 在會議舉行24小時前展示送交了委任代表文書的單位的清單

本人認為建議在會議前24小時才展示委任代表文書(授權書)的單位清單，並不適合，因為有關規定未必讓業主有充足的時間查閱及推翻無效的授權書，因此，本人建議將展示的時間延長，並需將授權書的清單(寄)送予有關授權人及被授權人的單位知悉。

ii. 處理委任代表文書的措施

本人及業界同意文件建議只接受授權書的正本，但以郵寄方式交予管委會的授權書，當局必須將授權書的有效日期規範，例如規定以郵戳日期或管委會確認收到日期，以免產生爭議。

iii. 「出席」及「投票」授權書

針對現行法例的漏洞，我們建議政府需就授權「出席」及「投票」文書的內容及格式制定清晰的要求及監管，兩種授權書必須分開處理。「出席」授權書除印有會議日期等資料外，需註明被授權者只獲授權出席會議，但不能就議決事項投票，否則作廢；而「投票」授權書，除允許委任的業主出席會議外，「投票」授權書必須將所有需投票的事項要點逐一列出，讓無法出席會議的業主知悉表決的內容，作出適當的投票權限予委任的代表，從而避免有人濫用或不當使用。

iv. 於會議後7天展示委任代表文書清單

由於議決的事項已於會議期間作出表決，因而將委任代表文書清單於會議後展示7天的意義不大，本人認為如要保留展示期的建議，管委會必須在展示期間並無收到對委任代表文書的反對意見，法團及物業管理公司方可執行有關議決。

v. 保管會議的文件

基於現時有管委會並無就有關重要的會議文件作妥善管理，以致日後無法追查會議決議紀錄的情況，就此，本人建議當局需就獲確認的文件副本，交予不同人士保管，方便日後查閱。

5. 終止委任公契經理人

諮詢文件建議降低終止公契經理人所需的份數門檻，由50%降至30%，讓法團及業主得以靈活更換管理公司的安排，對此，業界及本人予以保留，業界反對有關建議，除擔心業主對經理人的服務意見存有分歧外，而調低門檻要求會或會引起業主間各執己見，既影響和諧，亦造成管理不穩定。然而，本人則認為若果有30%的業主表示該公契經理人服務表現差劣，而要求撤換經理人，法團如沒有收到多於30%的其他業主反對，才可以通過終止該公契經理人，然後進行重新招標時，如獲不少於20%的業主同意，可以容許被終止的公契經理人重新入標，讓業主揀選。另外，本人並不同意諮詢文件建議將公契經理人的委任期限於五年的安排。

現時的物業管理公司服務參差，莨莠不齊，為提升物業管理公司的專業服務水平及監管物業管理公司的管理角色，政府現正就物業管理服務發牌條例進行審議，一旦條例生效，對規管物業管理服務的質素有正面的作用，彌補了現行法例的不足；因此，就文件4.4 (b)的建議有所保留。

諮詢文件亦提出在合約期內，法團可要求管理公司逐年減低酬金佔開支比率，業界及本人都予以保留，認為酬金應該按市場情況及公契經理人的服務表現而作出調整，但本人同意在計算公契經理人酬金的公式中，任何增值服務的指明開支項目，如電費、水費等應剔出開支賬目，另需將管理開支費用設定上限，以避免增加業主的管理費負擔。

6. 降低成立業主立案法團的門檻

政府表示，為方便業主數目眾多的大型屋苑和發展商擁有大額業權份數的屋苑成立法團，建議將成立法團的門檻由業權總份數30%降至20%。過去政府一直積極鼓勵大廈成立法團，組織門檻已由50%減至現時的30%，若再遞減至20%， 我們除了關注有關修訂會降低法團的認受性外，同時擔心出現超過一個法團的混亂情況，再加上諮詢文件並未介定“大量業主的大型屋苑”的數目以及所佔業權份數的詳情，如果是次的修訂是針對持有較大業權份數的業主，而令小業主在成立法團時遇有困難，政府應該就此作出適宜的安排，例如將住宅、商場分開計算，協助業主成立法團，否則，若干年後，政府又會否為更少業權份數的業主將將門檻再次降低？。

7. 其他考慮事項

i. 規範大廈公契

現時政府就大廈公契作出一些統一規範的條款，令出現不公平、不平等的情況有所減少，然而不少早期簽定的公契，不少存在不公平的條款，包括有業主無毋繳交管理費而有投票權，或非住宅或共同地方所佔份數不成比例，而令住宅業主因業權份數細小而無法組織法團，因此，本人建議政府可考慮將這些不公平的公契條文規範化，以加強保障小業主的權益。

ii. 增加宣傳教育

為令訂定條例增加效用，本人建議政府應為業主提供免費培訓課程，教育業主就管理大廈的應用的知識和技巧，由此藉以提高業主參與大廈的管理知識及興趣。

iii. 土地審裁處

本人並不同意樓宇事務審裁處的設立，但建議政府為土地審裁處增撥資源及人手，縮短排期及研訊的時間，令訴訟及糾紛得以更具效率及需費較少的方式得以解決。

iv. 加強民政事務總署的角色

現時，民政事務總署在處理大廈管理事務的角色只是列席法團會議，解答業主有關大廈管理的查詢，角色被動。本人認為政府有必要在這方面加強，落實大廈聯絡主任及民政專員的專職專責，主動為大廈法團及業主提供專業的樓宇管理意見及協助，令屋苑及大廈得到更妥善的管理，而業主在管理應用上，更能得心應手。

結語

我們知道，隨著社會的進行，現行的《建築物管理條例》實在有需要因應時勢作出修改。今次的諮詢文件大部份的內容主要是針對大型維修工程而作出修訂。然而，我們認為政府處理維修的投訴及跟進，權責不清，亦欠缺相應配套，令政策擾民的同時，不法之徒又可利用法例乘機「混水摸魚」。即使政府現時提出修訂法例，對杜絕非法圍標的成效成疑，因此，政府實在應該從執法及巡查方面多做工夫，打撃圍標活動。

因此，本人除建議政府可以設立資料庫，讓市民閱覽同類大廈的維修成本，以及要求大廈就法團進行招標時，提高透明度外，政府亦應成立跨部門小組，處理有關大廈維修非法行為，預防圍標問題的出現。