改善物業管理及業主立案法團運作

2013.03.27

改善物業管理及業主立案法團運作

主席：

本港工、商業及住宅大廈林立，隨著大廈樓齡的增長，業主要面對的大廈維修和管理問題亦越來越多，而大廈維修和管理的好與壞，不單只影響市民的居住環境，亦會直接影響樓宇夀命，以及公眾安全，所以要讓市民安居樂業、維持穩定的住宅單位供應量，建立良好的物業管理制度，實在是一個重要的元素。所以，政府應以更積極的措施，推動大廈做好優質管理，對尤其是那些為數不少的殘舊樓宇，或者是無能力成立業主立案法團的私人大廈，最有迫切需要進行維修及管理的大廈，鎖定目標，制訂適切政策和措施，積極協助這些舊樓業主管理及進行大廈維修。

較早前，《建築物管理條例》檢討委員會檢視了本港常見的大廈管理問題，並於本周一發表中期報告，就有關大廈管理中一些較具爭議的地方和安排，提供更明確的「最佳做法」指引，包括改善業主委任代理出席業主立案法團大會的安排、建議法團大會主席把要求舉行會議的業主提出討論的項目，列為議程的優先項目等。另外，委員會又提出多項建議，包括研究終止委任公契經理人的機制、研究因政府重批土地契約後，是否容許原有法團根據新公契繼續運作，避免因要成立新法團而將原有法團清盤等。

對於檢討委員會發出的指引和提出的建議，本人都是歡迎的。不過，對於委員會並無建議政府考慮設立樓宇事務審裁處，本人感到失望。事實上，越來越多的大廈管理問題，已超出了土地審裁處可承擔的負荷，況且有很多問題，例如單位漏水、滴水，由土地審裁處處理，並非「最佳」安排，更會令到一些涉及法團的嚴重糾紛，需要在土地審裁處輪候很長時間才能得到處理。所以，本人希望，政府能採納香港測量師學會早在2003年及今天多位議員同事的建議，盡快設立樓宇事務審裁處，專責處理與《建築物管理條例》有關的案件，從而大大提升大廈問題處理的效率。

最近，本人和一些關注大廈維修及管理的專業人士，談論過本港大廈維修及管理問題。他們認為，現時大廈出現各種的問題，很多時是因為業主或管理公司，未有依循《建築物管理條例》進行維修及管理所致，例如有些業主立案法團為求方便，未有按《條例》規定妥善管理帳目，容易令大廈政財混亂，甚至出現糾紛。所以，本人希望，民政事務總署轄下應設立一個獨立執行部門或隊伍，協助和監察大廈法團，依法做好大廈財政管理工作，減少涉及大廈財政的糾紛。

此外，按現有《條例》規定，擁有最低限度業權份數不少於10%的業主支持，便可向土地審裁處申請召開業主大會，就成立法團進行議決。有業界關注到，若將有關最低限度份數的比率進一步降低，可能會出現超過一群業主各自要求召開業主大會，各自議決成立法團的情況，最終製造出更多的大廈糾紛。

主席，現時本港住宅單位供應短缺，從增加住宅單位供應的角度出發，提升大廈維修和管理質素，可減少因日久失修和管理欠佳而被市場提早淘汰的住宅單位，所以政府在增加土地供應、加快建屋的同時，應採取積極、有效措施，增撥資源，完善現有大廈維俢及管理制度，鼓勵和協助業主及法團，尤其是年紀較大、經濟能力較差的舊樓業主，幫他們解決大廈日常管理和失修問題。

最後，對於王國興議員提出，限制在計算屋苑的商場、停車場等設施及私家路的總業權不可超過50%，本人認為，不應該硬性規定發展的組合，因為不同發展項目，住宅及非住宅的組合都有所不同，不能採用「一刀切」的做法，所以本人對這項建議是有保留的。

主席，本人謹此陳辭，支持原議案及部份修正案。