[:zh]“加強監管私人樓宇維修及保養工程”議案[:]

2015.06.10

“加強監管私人樓宇維修及保養工程”議案

主席：

本人早在去年5月初已申請編配辯論時段，但受到部分議員「拉布」影響，大量議題和撥款申請項目積壓有待討論及審批，議會運作受阻，結果超過一年後的今天才能動議有關議案，我對此感到無奈，同時要再次譴責部分議員「拉布」，嚴重影響議會的正常運作。

主席，今日我動議的議案是“加強監管私人樓宇維修及保養工程”，香港舊樓越來越多是不爭事實，政府、業主均有責任做好樓宇維修、保養和管理。根據《香港物業報告2015》，截至2014年底，本港整體的私人住宅單位總存量有113萬6 400個，當中15.9%約超過18萬個單位的樓齡為45年或以上，預計10年後，樓齡達45年或以上的住宅單位將會由19萬個增至超過37萬個單位，平均每年增加約18 000個單位。所以，香港未來要面對的不單只是人口老化問題，樓宇老化問題亦是迫在眉睫。

由於香港現時不少的私人樓宇，都是在六、七十年代興建，而大部分這些樓宇都是長期缺乏妥善的管理及維修，老化和失修的情況日益嚴重，除了影響衛生及市容外，更對市民構成危險。2010年1月29日發生紅磡馬頭圍道舊樓倒塌事故後，舊樓維修隨即引起全城關注，當然，治本之法是拆卸重建。鑑於政府各方面的資源都未必能夠在短期內配合進行拆卸重建，另外覓地建屋，以安置搬遷舊樓住戶，亦是非常困難，所以如何加強舊樓維修保養、延長舊樓住宅單位的壽命，實在有迫切需要。況且，現時本港可供發展土地及新建住宅單位的供應不足，令不少市民承受沉重的住屋壓力，除了政府、發展商及其他公共或非牟利機構需加快增加土地及住宅單位的供應外，政府有必要鼓勵市民加強維修、保養和管理樓宇。因為良好的樓宇維修及管理，對於環保、市容、樓宇安全和居住環境質素都會帶來正面幫助，同時亦能減慢住宅單位在市場上流失。

由於香港舊樓數目不斷增加，市區重建步伐亦未能趕上樓宇老化的速度，導致現時不少市民仍要居住在殘舊、失修、欠缺管理的舊樓單位；加上，近年市建局收緊了「需求主導計劃」下舊樓重建的門檻，預計未來納入重建項目的舊樓數目將會減少，但不少這些舊樓都有迫切需要進行維修工程，以改善居民的生活和保障市民的安全。近年政府推出了多項樓宇維修措施和計劃，包括樓宇管理維修綜合計劃、樓宇維修綜合支援計劃、長者維修自住物業津貼計劃，以及樓宇更新大行動等，雖然這些措施對推動舊樓維修有一定幫助，市建局昨日亦宣布，將「樓宇維修綜合支援計劃」服務範圍擴展至全港各區，而合資格樓宇樓齡將由20年或以上改為30年或或上，但整體這些措施的推行力度和資源投放都是仍然不足夠。

政府在2012年6月起全面實施「強制驗樓計劃」和「強制驗窗計劃」，旨在迫令業主妥善維修保養其樓宇，但由於推行初期步伐過急、太過進取，資源未能妥善配合，部分受影響市民在欠缺相關專業知識，政府又無協助統籌和提供適切的支援下，難免會衍生了不少問題，令市民抱怨，所以屋宇署已在2014年把這兩個計劃每年選定的目標樓宇數目下調。雖然屋宇署將推行有關計劃的步伐減慢，但積壓的工程仍然很多，新工程又不斷增加，令近年本港的樓宇維修工程量在短期內大增，並接連有傳媒報道，有維修工程費被大幅提高、維修工程偷工減料、施工質素差劣，甚至懷疑有維修工程涉及貪污、「圍標」，以及有專業顧問被恐嚇、襲擊等。

主席，我曾就今天的議案諮詢建築、測量、規劃、園境和物業管理幾個專業界別的意見，他們都一致認同，近年與樓宇維修工程相關的問題持續發生，政府未有妥善監管維修工程的同時，執法亦不夠專業、力度又不足夠，嚴重打擊業界參與樓宇維修工程的意慾。所以，綜合幾個專業界別的意見，發現近年有關樓宇維修工程問題頻生的原因，主要涉及三方面：

首先，政府欠缺全面監管樓宇維修工程的政策和措施，是導致近年維修工程問題持續發生的重要關鍵。主席，近年樓宇維修工程貨不對辦、「圍標」等問題引起社會廣泛關注，歸根究底，造成有關問題，很大程度因為政府未有制訂全面的監管機制，對樓宇維修工程的服務提供者，包括建築顧問公司和承建商加強監管，令業內的不良分子有機可乘，更嚴重打擊業內「真正」的專業顧問參與維修工程的意慾。所以，我認為，政府必須制訂短、中、長期措施，打擊「圍標」和妥善解決其他與維修工程相關的問題，改善現時維修工程服務提供者良莠不齊的情況，加強保障小業主，以免他們蒙受不必要損失。

短、中期的措施，應在發展局下成立跨部門的專責小組，監察樓宇維修工程的進行和相關事宜。除負責監管維修工程的發展局外，負責與業主聯繫的民政事務署，以及警方、廉政公署、建築工程相關專業人士及相關專業學會代表亦應參與其中。同時，政府應就建築顧問及承建商設立註冊制度及制訂相關名單，以確認獲註冊的顧問和承建商均具備一定的服務水平和質素，註冊者亦需公開展示一些他們相關資料，包括公司規模、過往參與的工程項目及相關經驗等，供小業主在挑選合適顧問和承建商時作參考；此外，政府應就維修工程及顧問服務合約制訂標準條款，避免現時合約條款容易被部分承建商操控，令致不公平條款的問題持續發生。

不過，成立跨部門專責小組處理樓宇維修工程的問題，只能夠是過度性安排，長遠而言，我認為，政府應成立一個獨立的監管機構，香港測量師學會去年9月曾建議政府，成立「樓宇維修工程監管局」，循多方面監察有關樓宇維修工程行業的服務提供者，透過整肅維修工程的投標活動，鼓勵更多建築顧問參與樓宇維修工程，相信將有助提升樓宇維修的專業服務水平和工程質量。至於物業管理業界都承認，業內存在少部分不良分子，所以希望透過成立獨立監管機構，加強監管，令物業管理行業可以有更健康發展。

其次，導致樓宇維修工程問題頻生，另外一個原因是現時本港欠缺一個全面的樓宇維修資料庫。主席，現時有關樓宇維修工程的資料非常零碎，並不全面，不少業主都希望在進行樓宇維修工程的過程中，可以有相關資料作參考，例如類似狀況樓宇的維修工程費用需要多少、大概包括哪些工程、維修工程合約標書價格與工程項目造價有幾大變化等。所以，我建議，政府建立一個全港樓宇維修資料庫，透過分析維修工程的項目和單價、工程項目造價與原來估算價格的變化是否合理等，供全港市民和業主查閱和參考。

至於政府在推動樓宇維修方面投放的資源不足，是另一個導致維修工程問題頻生的原因。主席，有物業管理業界人士向我反映，屋宇署過往向樓宇發出維修令後，有大約4-5成是長時間無屋宇署人員跟進，當中又以未成立業主立案法團的樓宇居多，他們認為，這些都是政府投放資源不足所致，所以他們希望，政府增撥資源，加強協助舊樓的小業主成立業主立案法團，以便聘請物業管理公司負責樓宇管理和維修，物業管理公司的專業服務，對於協助小業主聘請維修工程的承建商和建築顧問，以及推動樓宇維修都是很重要。立法會現正審議的《物業管理服務條例草案》，建議對物管公司發牌，並要求物管公司要達到一定的服務水平，這些都是對物管公司質素的保證。

主席，除了上述提及的建議，包括設立維修工程監管機制，短、中期在發展局下成立跨部門專責小組、建立全港樓宇維修資料庫、在樓宇維修方面增撥資源，以及長遠成立獨立監管機構外，還有兩項建議：包括在獨立監管機構的監管下，為專業顧問及承建商設立註冊及除名制度，對業內不良分子及服務表現惡劣者加以懲罰；另外，政府應加強執法，以杜絕各種與樓宇維修工程相關的不法活動；鑑於此等不法活動多以集團形式進行，故應在調查和檢控期間引入專業人士參與，相信對加強檢控違規的樓宇維修工程，會有正面幫助，並可發揮更大效用，將整個樓宇維修的專業服務納入正軌。

主席，我希望各位議員同事支持我今日的議案，促請政府加強監管私人樓宇維修及保養工程，採取有效措施，為業主、業主立案法團及樓宇維修和保養業界提供適切協助，令市民能夠獲取優質及物有所值的樓宇維修保養及專業服務。多謝主席，本人謹此陳辭。