20250108明報 銓之講場 加強對市場了解 有效推展發展項目

2024年香港有多幅地皮及多個發展項目相繼流標，包括政府、港鐵、以至市區重建局的項目，涵蓋住宅、商業與商住混合發展。流標的表面成因是市況欠佳、息口高企、發展商存貨較多、對前景感到不明朗等，但照計發展商也可平買平賣，有利可圖是最重要的考慮。

故此，亦可從另一角度分析流標問題的成因。土地及發展項目的招標條款、要求等，是否未有充分考慮市場最新的情況、潛在投標者對未來市況的憂慮、融資面對的困難、市場風險、期望回報率等等。另外，政府的賣地制度是否過於單一和僵化，將大部分風險轉嫁投標者，但未有考慮對方會將回報率作適當調整，最終導致投標價未如理想，甚或潛在投標者完全沒有興趣落標。

筆者於去年10月在立法會提出題為「積極開發及善用土地，推動經濟及產業發展」的議案，建議之一便是促請政府改革過往偏向單一的批地模式，包括引入「片區開發」、分期支付地價，以及與發展商分擔項目風險，從而換取未來市場好轉時就收益「分成」等。另外更要增加市場最新情況的了解，加強在出標前與潛在投標者的溝通，提高資訊透明度和適切調整招標條款，以提高項目的吸引度。

市建局日前宣布推出「項目發展促進服務」，在新項目招標前加強向發展商提供資訊，藉此提高招標的成功率。該局指出，考慮到市場和發展項目的情況，發展商可能需要更多時間、更深入地了解項目的各項技術細節；如沿用過往做法，在收到標書後才能掌握有關情況及進行研究，以至考慮合組財團入標等等，可能未必有充足時間籌備；如發展商對招標條款有值得考慮的建議，但又涉及額外審批，市建局基於公平原則，可能就要收回項目重新招標，影響發展進程。

市建局已揀選旺角山東街/地士道街發展計劃作為「項目發展促進服務」的首個試點，在上月中向多間發展商發信，邀請它們透過專屬平台下載項目的相關資訊，包括發展參數、地契條款、規劃及設計要求等，並設有專屬熱線及電郵，獨立收集發展商各自的意見，讓雙方在正式招標程序前都有更多時間準備，如有需要還有可調整、修改原定的招標條款。

筆者十分支持有關做法，除了令發展商可及早了解項目內容，亦有助市建局提前向市場「摸底」，從而訂定更合理、貼市和具吸引力的條款，例如住宅與商業樓面的比例、與發展商「分成」的門檻和比率等，以提高招標成功率。

此外，政府已宣布在北部都會區引入「片區開發」模式，希望可加強企業參與，促使片區提速落成，減輕政府的資金流的壓力。發展局已就3個「片區開發」試點(洪水橋/厦村新發展區、粉嶺北新發展區和新田科技城)邀請有興趣的企業提交意向書，意向書列明了各個試點在「基線情況」的具體發展要求，稍後更會舉行簡介會，以便聽取市場人士、尤其是潛在參與者的意見，從而可進一步敲定日後公開招標的細節和條款，目標在今年下半年至2026年間陸續進行項目的招標。

筆者呼籲各有興趣的發展商積極參與有關意見收集工作，協助政府修訂相關招標程序及條款，更有效地符合市場情況，令發展項目能如期達標，取得最佳效益。