20250113星島地產 改革賣地制度 因時制宜推地

政府日前公布2024/25年度第四季賣地計劃，只有一幅位於大嶼山東涌的住宅用地，預計可建745個單位。受到經濟放緩、息口高企及樓市欠佳影響，早前多幅政府及公營機構土地先後流標，即使該幅東涌地皮可成功售出，全年度的私樓用地供應僅夠興建8340個單位，較原來目標少36%，是最近5個年度首次未能達標。

有人質疑政府減少賣地是「托市」，擔心樓價會在一段時間後重新上升。事實是發展商手頭和即將落成的單位甚多，加上「狂人」特朗普「回朝」、美國減息步伐可能放緩等不明朗因素，原本有意置業自用或作投資用途的市民，在考慮有關因素後，不少都會選擇「睇定啲先」而導致置業需求回落。即使政府減少賣地，樓價迅速逆轉的機會相信不大。

在另一邊廂，也有部分市場人士要求政府一刀切暫停賣地一至兩年，或是重推勾地表制度，在發展商主動提出申請後才推出土地招標。正如財政司司長指出，停止賣地或改行勾地表制度，會令政府失去土地供應的主導權。社會應吸取當年金融風暴後，政府一刀切停止賣地造地，導致其後樓價失控飆升所帶來的教訓。

相對於賣地數目多少，更多人擔心該幅唯一的東涌地皮能否成功售出，還是會因市況欠佳而無人問津。事實上，該幅用地曾於2023年推出市場，雖然擁有臨海景觀及鄰近港鐵站等優點，但當時訂明只可興建400個面積相對較大的住宅單位，未能應對市場情況，結果流標收場。今次政府調整了賣地條款，增加了單位數目，並且未有要求中標發展商代政府興建任何基建或社區設施，不少市場人士估計具有一定吸引力。

筆者曾多次指出，政府近年不時要求私人發展商代為興建一些道路、天橋、交通交匯處，以至醫療、社福等公共設施，原意是希望加快有關設施的建設速度及減少庫房的工程開支，但由於相關設施涉及跨局、跨部門的審批和驗收程序，在部門各自為政，缺乏協調機制，部分前線審批人員「你急我唔急」的施政作風下，往往拖慢了主體的住宅或商業發展的完成和使用，增加了建造時間和費用，並且令發展商難以掌握將項目推出市場的時機，導致風險增加。

發展商面對的不明朗因素增多，在落標時自然會較為審慎，將有關風險溢價計算在內，導致落標地價大減，甚或缺乏興趣參與。若相關土地或發展項目因而流標，附帶的公共設施更是落實無期，令政府在時間上與金錢上「雙失」。在現時市況下，當局應讓發展商專注於其擅長的發展項目，政府則以「一地多用」原則，在原有的政府土地及建築物內提供更多不同的公共和民生設施。

部分市民亦擔心，政府減少賣地會加劇財赤問題，繼而影響各類公共服務和民生建設。本財政年度庫房的地價收入暫時只有40多億元，遠低於去年初預算的300多億元，但這某程度是「雞同雞蛋」的兩難問題。倘若政府不理市場情況，為求增加收入而加推土地，可能會令市況變得更差，賣地流標增加，或是出現一些將來可能會被質疑「賤賣土地」的情況，對整體經濟、公共財政及市民的長遠利益都更為不利。

長遠而言，特區政府需要改變過往過份依賴賣地等地產相關收入的財政收支結構，積極推動多元產業發展，令庫房收入更多元化。政府同時應研究改變現行較單一化的土地批租制度，包括考慮引入分期支付地價，以及加大政府與發展商共同承擔市場風險，以換取在市況好轉時可「分成」分攤利潤，避免庫房的地價收入因市況波動而大起大落，不利政府財政和公共設施的規劃，同時減少政府一時就被指奉行「高地價政策」，一時則被批評為「賤賣土地」、「明益地產商」的情況。