20250224星島地產 公屋輪候時間回落的原因與前瞻

政府早前公布，2025年第四季的公屋平均輪候時間，一般申請者的平均輪候時間較上季下跌了0.2年至5.3年，創最近6年來的新低。此外，分別位於啟德、屯門、觀塘和上水的4個簡約公屋第二期項目，合共超過5000個單位將於本周開始接受申請。行政長官李家超和房屋局局長何永賢齊聲表示，有信心可在本屆政府任期內，將公屋輪候時間縮至4.5年的目標。

相對於私人住宅市場，政府對公營房屋的供應與需求有較好掌握，除非期間出現了重大事故和變化，否則筆者相信有關輪候時間指標應可如期達成。但這並不代表公屋輪候情況不會出現反覆，當局亦不應因短中期的數字回落或庫房的財赤問題，而放慢公營房屋的建設速度。

首先從統計方法上分析，正如房屋委員會發言人指出，公屋輪候時間顯著回落，主因之一是近年獲安排入住新界區(包括屯門、元朗、天水圍、上水、粉嶺及大埔)單位的個案，多於市區(港島及九龍)或擴展市區(包括東涌、沙田、馬鞍山、將軍澳、荃灣、葵涌及青衣)。以去年12月底的情況作參考，獲編配新界區公屋的一般申請者的平均輪候時間，較獲編配市區及擴展市區公屋的短約一年半，拉低了整體輪候時間。

從供應上分析，政府在幾年前着力加快覓地建屋，現在開始見到成效，新落成公屋供應有序增加，是輪候時間回落的最主要原因，但另外兩個因素也影響了有關數字。

其一是早兩年先後有公營房屋地盤，因發生嚴重工業意外或相關承建商被罰而拖慢了建屋速度，令到公屋輪候時間因供應減少而一度反彈。有關地盤現已陸續完工交樓，因而令去年可獲編配的單位數目增加。雖然筆者並不希望見到，但意外可以隨時再發生。此外，近月有多家承建商因種種理由出現拖糧、拖數， 以至傳聞面臨倒閉，這些都可能影響短中期的公屋單位供應。

其二是政府近年終於下定決心，嚴打各類型的濫用公屋行為，在過去一年內成功收回了破紀錄的7,000多個單位，並促使更多有能力的公屋租戶轉為購買綠置居、居屋、以至私樓，因而令可作編配的單位數目增加。當局已提議修例進一步將部分嚴重濫用公屋行為刑事化，房委會亦正就收緊「富戶」政策進行檢討，以確保將有限且昂貴的公屋資源，分配給真正有需要和合資格的市民。這些工作都值得社會支持，但筆者估計短期內應難以再一次過收回多達數千個單位。

從需求角度分析，去年新登記的公屋一般申請有14,200萬宗，較全年獲安排「上樓」的21,100宗少約三分之一，令輪候冊「人龍」逐步縮短。公屋輪候冊上的一般申請累積個案亦顯著回落，尤其非長者一人申請者數目，在10年間大幅減少了58%。有官員解讀是愈來愈多香港青年對自己有更高期許，但也有可能是受到早幾年的移民潮及當局近年嚴打濫用公屋影響，令部分原有申請者離場。如後兩者是主因，估計未來數年申請數字再出現較大幅度下降的機會應不大。

公屋申請及輪候宗數減少，另一可能原因是私樓樓價在近幾年有所回落，以及政府全面「撤辣」放寬了按揭成數限制，促使更令層市民，尤其是有上進心的年輕人看徥見「上車」的希望，而不再視「上樓」為唯一的住屋訴求和目標。

然而，始終購買私樓所需的首期與每月按揭供款額，與公屋的低廉租金仍然相距甚遠。隨着公屋供應有序增加和輪候時間逐步回落，政府應加快檢討公營房屋中的出租與出售單位比較，適度增加居屋和綠置居等資助出售房屋的供應，協助更多有一定能力的家庭「上車」向上流動，這亦能同時減少輪候公屋申請及增加收回單位數目。

根據最新的《長遠房屋策略》進度報告，未來5年、即2025/26至2029/30年度的公屋/綠置居總建屋量為15.86萬個，較5年前預計的5年期數字增加了4.9萬個，增幅達45%，總算開始扭轉了過往10年期單位供應「頭輕尾重」的情況。但政府計劃立法制訂「簡樸房」規管制度，以逐步落實「告別劏房」的政策目標，因取締劣質劏房而新增的安置需求，以及部分劏房業主因規範化而離場減少供應，將會對原有的公營房屋需求估算帶來新的挑戰。

總括而言，政府不能因公屋輪候時間可望於一兩年內回落而感到自滿，必須繼續密切監察情況，作出可持續的長遠房屋規劃，為有需要及合資格的市民盡早提供適切的居所。